Надёжные способы расчёта при сделках с недвижимостью

Узнайте, как защитить себя от обмана при передаче денег в сделках с недвижимостью!

Сделки с недвижимостью сопряжены с высокими рисками. В первую очередь, это связано с высокой стоимостью объектов. Если что-то пойдёт не так, потери могут быть значительными. Страх таких потерь мешает объективно оценивать ситуацию. Когда отсутствует опыт и юридические знания, обмануть вас легче. В этом руководстве мы предлагаем несколько способов безопасных расчётов при купле-продаже недвижимости.

Вы всегда можете проконсультироваться с нашим юристом по недвижимости бесплатно!

Как проверить продавца?

В статье «Как уменьшить риски при покупке недвижимости?» мы собрали важные моменты, связанные с личностью продавца, на которые следует обратить внимание, и объяснили, какие последствия могут вас ожидать, если упустить эти аспекты:

• Прежде всего, проверьте семейное положение продавца. Если недвижимость приобретена в браке, для её продажи потребуется нотариальное согласие второго супруга. Если вы купили квартиру, а супруг продавца находится в процедуре банкротства, вашу квартиру могут изъять для погашения его долгов перед кредиторами.
• Обязательно выясните, есть ли у продавца несовершеннолетние дети. Если доля квартиры принадлежит детям, для её продажи потребуется разрешение органов опеки и попечительства.
• Проверьте наличие задолженностей у продавца. Внимательно изучите пункт договора, где указано, что покупатель принимает на себя долги прежнего собственника за жильё.
• Изучите личность продавца. Возможно, он участвует в судебных разбирательствах или в процедуре банкротства.
• Проверьте, является ли продавец участником юридического лица, в отношении которого инициирована или прекращена процедура банкротства. Если этого не проверить, квартиру могут забрать и продать в счёт погашения долгов продавца (подробнее в статье «Рискованные сделки при банкротстве»).

Как проверить объект недвижимости?

Мы объясняем, как проверить объект недвижимости и зачем это нужно. Ознакомьтесь с руководством «Как проверить недвижимость при оформлении сделки?». Основные моменты:

• Первым делом получите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Из неё вы узнаете, сколько собственников у квартиры, её историю, наличие обременений, основные характеристики помещения, узаконена ли перепланировка (если она была).
• Запросите справку о зарегистрированных в жилом помещении лицах (справка о составе семьи и регистрации по форме 9, справка о составе семьи по форме 40). Особое внимание уделите несовершеннолетним детям, зарегистрированным в квартире.
• Проверьте выписку из домовой книги (для жилых помещений, сданных в эксплуатацию до 2018 года).
• По многоквартирному дому наиболее информативным документом является единый жилищный документ (ЕЖД).

7 способов расчёта за покупку недвижимости

Мы проверили продавца по сделке, изучили историю объекта недвижимости и готовы приступить к сделке. Теперь нужно решить, как провести оплату.

Современный рынок недвижимости предлагает несколько способов расчётов:

• Наличный расчёт.
• Аренда банковской ячейки.
• Эскроу-счёт (применяется при покупке строящейся недвижимости у застройщика).
• Аккредитив.
• Сервис безопасных расчётов.
• Нотариальный депозит.
• Банковский перевод.

Плюсы и минусы каждого метода расчёта

1. Оплата наличными — самый простой, но в то же время и самый ненадёжный способ. С оплатой происходит до регистрации права собственности, что оставляет сделку уязвимой до её завершения. Можно остаться ни с чем. Для продавца такой метод также рискован: существует вероятность получения фальшивых купюр.
2. Использование банковской ячейки — распространённый способ расчетов при сделках с недвижимостью между частными лицами. Для этого арендуется банковская ячейка, с заключением трёхстороннего договора: между продавцом, покупателем и банком. В договоре прописаны условия купли-продажи, которые продавец должен выполнить, чтобы получить деньги из ячейки. Деньги помещаются в ячейку и блокируются до завершения сделки, пока право собственности не перейдёт к покупателю. Учтите, что банк не проверяет содержимое ячейки и документы по сделке. Услуга платная.
3. Эскроу-счёт — это специальный счёт для сделок долевого участия в строительстве. Покупатель переводит деньги на этот счёт, где они замораживаются до завершения строительства и передачи квартиры. После этого деньги переходят застройщику. С 1 июля 2019 года на рынке долевого участия это единственный способ расчетов.
4. Банковский аккредитив, или банковская онлайн-ячейка, — это трёхсторонняя сделка. Банк открывает аккредитивный счёт для покупателя, на который он вносит средства для оплаты недвижимости. Продавец уведомляется о размещении средств и может получить их, предоставив документы о переходе права собственности. Банк взимает комиссию в размере 0,5-2% от суммы сделки. Также возможны дополнительные комиссии за перевод средств или снятие денег.
5. Сервис безопасных расчетов (СБР) схож с аккредитивом или банковской ячейкой, но все процессы проходят онлайн. Покупателю и продавцу не нужно посещать банк или офис застройщика. Деньги поступают на номинальный счёт в банке и переводятся продавцу или на эскроу-счёт после подтверждения перехода права собственности. Этот сервис новый и тестируется в банках, таких как ВТБ и Сбербанк.
6. Нотариальный депозит — трёхсторонняя сделка, где третьей стороной выступает нотариус, а не банк. Нотариус проверяет законность сделки, выступает посредником в расчётах, хранит деньги покупателя и передаёт их продавцу после завершения сделки. Также нотариус отправляет документы в Росреестр для регистрации. Единственный недостаток — стоимость услуги (0,5% от суммы договора купли-продажи). Преимуществом является защита денег от взысканий, арестов и других рисков.
7. Денежный перевод — это перевод средств со счёта покупателя на счёт продавца по его распоряжению. Доказательством сделки служат договор купли-продажи и платёжный документ. Однако этот способ не защищает покупателя лучше, чем передача наличных.

Безопасные способы расчёта за недвижимость

Расскажем, как не потерять миллионы и провести передачу денег по всем правилам.

Задаток или аванс?

На первом этапе сделки покупатель и продавец заключают предварительный договор, по которому покупатель передаёт часть суммы для подтверждения серьёзности намерений. Этот платёж можно оформить как аванс или задаток.

В случае, если по каким-либо причинам окончательный расчет не состоится и предварительный договор будет расторгнут, аванс просто вернется покупателю в том же размере. Если был оформлен задаток, расчет будет зависеть от виновной стороны. Если сделка не состоялась по вине продавца, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если виновен покупатель, продавец оставляет себе задаток.

Рекомендуем оформлять платеж в виде задатка и передавать сумму не более 50 тысяч рублей — это оптимальная сумма, которая позволит сторонам оставаться гибкими, если изменятся обстоятельства и сделка потеряет актуальность.

Банковская ячейка

Банковская ячейка — это сейф, который банк предоставляет в аренду. После подписания основного договора покупатель, в присутствии продавца и сотрудника банка, помещает оставшуюся сумму в ячейку. Затем риэлтор подает документы на регистрацию права собственности в МФЦ, офис Росреестра или кадастровой палаты. После регистрации покупателю выдают выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности на квартиру.

Продавец может получить выписку у покупателя или заказать ее самостоятельно. Для доступа к деньгам в сейфе ему нужно предъявить выписку сотруднику банка. Если Росреестр по какой-либо причине не зарегистрирует переход права, сделка не состоится, квартира останется у продавца, а покупатель заберет деньги из банка.

Внимание: эта услуга в банках платная. Средняя стоимость — 350 рублей, обычно оплачивает покупатель.

Банковский аккредитив

Аккредитив — это специальный банковский счет. Покупатель открывает счет в банке на свое имя и вносит на него нужную сумму. Дальнейшая процедура похожа на предыдущую: сначала регистрируются права собственности на покупателя, затем оформляется выписка из ЕГРН, после чего продавец подает заявку на перевод денег. Если документы в порядке, банк переводит всю сумму на счет продавца или выдает наличными.

Внимание: эта услуга в банках платная. Стоимость варьируется от 600 до 7 000 рублей в зависимости от банка. Продавец и покупатель могут разделить затраты поровну или договориться об ином.

Оплата после регистрации сделки

Некоторые предпочитают не платить банку за ячейку или аккредитив. В таком случае безопасную оплату после регистрации права собственности организует риэлторская компания. Риэлтор с продавцом и покупателем приходит в МФЦ, где покупатель подает документы на регистрацию права собственности. В договоре указывается, что оплата будет произведена позже. Вместе с пакетом документов стороны подают два заявления: одно на переход права собственности, другое — на оформление обременения на квартиру в пользу продавца. Риэлтор помогает заполнить заявление правильно. После регистрации сделки покупатель рассчитывается с продавцом.

После расчета продавец и покупатель с распиской или платежным поручением подают в МФЦ заявление о снятии обременения с квартиры. Интересы продавца при такой схеме оплаты защищает Гражданский кодекс. Если покупатель не произведет расчет, продавец может потребовать оплату через суд. При этом покупатель не сможет распоряжаться квартирой, пока на нее наложено обременение в пользу продавца. Новый владелец не сможет продать, обменять или подарить квартиру, пока не рассчитается полностью.

Если покупатель задерживает оплату, юристы компании «Этажи» обращаются в суд: либо взыскивают оставшуюся сумму и неустойку за просрочку платежа, либо, по желанию клиента, расторгают сделку. В этом случае квартира возвращается продавцу.

Ипотека

Ипотека представляет собой один из самых надежных способов проведения расчетов, так как банк контролирует все финансовые операции. Покупатель заключает договор с банком и вносит первоначальный взнос. Средства, выданные банком в кредит, размещаются либо на специальном ссудном счете, либо на карте, оформленной на имя покупателя. После того как право собственности на квартиру переходит к покупателю, банк получает уведомление из Росреестра и переводит необходимую сумму на счет продавца.

Как избежать мошенничества при продаже квартир

Хотя времена «лихих девяностых» остались в прошлом, риски потери средств и времени при покупке квартиры актуальны и сегодня. Поэтому, приступая к столь серьезному шагу, как приобретение жилья, важно быть осведомленным обо всех возможных опасностях такой сделки и способах их избежать.

Как минимизировать риски?

Проверку документов на квартиру лучше всего доверить профессионалам. Специалист по недвижимости должен провести экспертизу документов, проверить их юридическую чистоту и грамотно составить договор купли-продажи. Несмотря на то, что даже самый опытный специалист не может гарантировать на 100% успех сделки, риск в таком случае значительно снижается. При выборе агента стоит учитывать отзывы знакомых и его общую репутацию, а также репутацию компании, на которую он работает. Не следует доверять специалисту, нанятому продавцом, поскольку его задача — продать квартиру с наибольшей выгодой для владельца, а не для покупателя.

На показ квартиры нужно приходить лично, так как ни фотографии, ни устные описания не могут полностью отразить её реальное состояние. В случае несоответствия квартиры ожиданиям после покупки вернуть деньги не удастся.

Техническая экспертиза квартиры, позволяющая оценить её состояние, также будет полезной. В случае выявления проблем можно требовать снижения цены или отказаться от покупки.

Отзывы будущих соседей могут дать много ценной информации как о текущем владельце квартиры, так и о самой квартире. Ведь даже самая тщательная проверка документов не способна выявить все нюансы, связанные с недвижимостью.

Следует внимательно изучить документы в спокойной обстановке и не подписывать ничего в спешке, так как, несмотря на опыт агента, окончательное решение и ответственность остаются за вами.

Современные безопасные системы расчетов не просто дань моде, а средство минимизации рисков. Недвижимость стоит больших денег, и носить с собой крупные суммы наличных опасно и неразумно.

Как обеспечить безопасные расчеты при покупке и продаже квартиры

Некоторые считают, что после подписания договора и передачи денег квартира сразу становится их собственностью. На самом деле, до регистрации права собственности в Росреестре квартира остается во владении продавца. Поэтому важно, чтобы деньги передавались продавцу только после завершения регистрации сделки. Однако это может быть неудобно для продавца: квартира уже передана, а деньги еще не поступили.

Наличные деньги и перевод со счета на счет считаются менее безопасными способами оплаты. Наличные могут быть поддельными, а с переводом денег неясно, когда его лучше делать: до регистрации покупатель рискует отдать деньги без гарантии получения квартиры, а после регистрации продавец рискует отдать квартиру без получения оплаты. Хотя формально можно оформить расписку, на практике может потребоваться судебное разбирательство для привлечения стороны к ответственности.

Вот уникальный текст с сохраненной HTML-разметкой:Банковская ячейка представляет собой способ расчетов через банк, использующий наличные средства. В сущности, это сейф в банке, который можно взять в аренду на период от одного дня до одного года. В ячейку помещаются деньги, которые продавец забирает после того, как право собственности перешло к покупателю.

При сделках с недвижимостью оформляется трехсторонний договор аренды ячейки, который подписывается продавцом, покупателем и банком. На практике это выглядит следующим образом: покупатель помещает деньги в ячейку в присутствии продавца, передает ему ключ, и они расходятся. Далее продавец сможет получить доступ к деньгам, предъявив банку договор купли-продажи с отметкой Росреестра и выписку из ЕГРН, точный перечень документов указывается в договоре аренды ячейки.

Стоимость аренды ячейки зависит от выбранного банка, города, ее размера и срока аренды. Например, в Москве аренда ячейки высотой 10 сантиметров может стоить 2500 рублей на срок от одного дня до двух месяцев. Более крупная ячейка обойдется в 4300 рублей.

Этот способ расчетов нельзя назвать абсолютно безопасным. Если аккредитив позволяет банку подтвердить сумму и подлинность средств, то в случае с ячейкой ответственность за это лежит на покупателе и продавце. Банк не проверяет, сколько денег помещено в ячейку и не фальшивые ли они, а также не несет ответственности за содержимое, а только ограничивает доступ к нему. Если окажется, что при вскрытии ячейка пуста или в ней меньше денег, чем ожидалось, продавцу придется обращаться в суд.

Чтобы избежать таких рисков, можно воспользоваться услугой проверки денег. Банковские сотрудники пересчитают купюры и проверят их на подлинность с помощью специального оборудования. Однако, это потребует дополнительных затрат.

Существуют и более надежные способы передачи денег за квартиру: аккредитив, депозит у нотариуса или сервис безопасных расчетов. Рассмотрим их подробнее.

Депозит у нотариуса

Во всех безопасных способах расчетов участвует третья сторона, чаще всего банк, но иногда и нотариус.

В соответствии с законом, нотариус может принимать деньги и обеспечивать их сохранность. В этом случае покупатель переводит деньги за квартиру на депозитный счет нотариуса, а продавец получает их после регистрации сделки в Росреестре.

Нотариус проверяет правильность сделки и только после этого передает деньги продавцу. За свои услуги нотариус берет пошлину — 0,5% от суммы сделки, но не менее 1000 рублей. Если оформляется не только депозит, но и удостоверение сделки, депозит обойдется дешевле — 1500 рублей.

Вся процедура сопровождается заключением трехстороннего договора, и если что-то пойдет не так, нотариус несет ответственность своим личным имуществом, а также застрахован на случай гражданской ответственности. В случае значительных сумм компенсацию может выплатить нотариальная палата из своего фонда.

Сервис безопасных расчетов

Сервис безопасных расчетов — это современный способ передачи денег при сделках с недвижимостью. Он схож с аккредитивом, но позволяет открывать счет и вносить средства без необходимости посещения банка. Таким образом, это альтернатива аккредитиву с меньшими хлопотами для покупателя и продавца.

Метр квадратный и ВТБ расширили функционал сервиса безопасных расчетов, теперь он охватывает не только оплату квартиры, но и всю сделку в целом. Принцип работы следующий:

Метр квадратный подготавливает договор купли-продажи →

стороны подписывают его в офисе ВТБ с использованием электронной подписи, выпущенной банком для сделки →

покупатель переводит деньги на специальный счет в банке →

Метр квадратный регистрирует переход права собственности в Росреестре →

продав

Конечно, вот уникальный текст с сохранением HTML-разметки:Положение Центрального банка Российской Федерации от 29 июня 2021 года № 762-П (редакция от 25 марта 2022 года) «О правилах перевода денежных средств» (зарегистрировано в Министерстве юстиции Российской Федерации 25 августа 2021 года № 64765). // СПС КонсультантПлюс.

«Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (утверждено Верховным Советом РФ 11 февраля 1993 года № 4462-1) (редакция от 10 июля 2023 года). Статья 87. Депозит денежных средств и ценных бумаг // СПС КонсультантПлюс.