Рынок ипотечного кредитования продолжает развиваться. Финансовые учреждения расширяют свои предложения, включая новые услуги и программы. Теперь предприниматели также могут приобрести недвижимость для своих бизнес-целей в ипотеку. Давайте разберемся, что такое коммерческая ипотека и какие у нее особенности.
Платформа для бизнеса – Ваш надежный партнер в мире знаний и сервисов для бизнеса.
Откройте расчетный счет с бонусами
Создайте расчетный счет в Сбербанке и получите бонусы для бизнеса
Зарегистрируйте свой бизнес онлайн и без визита в налоговую — с помощью сервиса от Платформы для бизнеса
Кто может воспользоваться коммерческой ипотекой
Приобрести помещение в рамках коммерческой ипотеки могут как юридические лица, так и индивидуальные предприниматели. Чтобы получить такой кредит, необходимо соответствовать ряду условий:
- быть официально зарегистрированным и вести деятельность на территории Российской Федерации в регионе присутствия банка;
- иметь положительную кредитную историю;
- для юридических лиц: доля государства, религиозных организаций или нерезидентов в уставном капитале не должна превышать 25%;
- для индивидуальных предпринимателей: быть гражданином и резидентом РФ.
Дополнительные требования к заемщикам устанавливаются банком в соответствии с его внутренней политикой.
Некоторые банки предлагают программы коммерческой ипотеки и для физических лиц, которые не являются предпринимателями. Такие заемщики могут использовать кредит для покупки нежилой недвижимости, например, с целью её аренды. В этом случае заемщики обязаны подтвердить своё финансовое состояние и трудовую занятость, как и при обычной ипотеке.
Присоединяйтесь к закрытому клубу и получите доступ к более чем 1000 идей для бизнеса
Откройте расчетный счет в Сбербанке и получите множество бонусов для развития бизнеса
Современные условия коммерческой ипотеки в 2024 году
Кредит на недвижимость может быть полезен не только для жилья, но и для ведения бизнеса. Это особенно актуально для предпринимателей, которые предпочитают владеть своим офисом вместо аренды. Такие кредиты часто называют «коммерческой ипотекой». В 2024 году коммерческая ипотека имеет свои особенности и условия. Елена Козина, старший партнер юридической компании «ЭЛКО профи», рассказала «Комсомольской правде» о том, что представляет собой коммерческая ипотека в 2024 году.
- Условия кредитования
- Процедура оформления
- Рекомендации от юристов
- Популярные вопросы и ответы
Какие банки предоставляют коммерческую ипотеку
Большинство банков предлагают кредиты на приобретение недвижимости для коммерческих целей. Условия могут варьироваться: процентные ставки, сумма кредита, срок погашения, размер первоначального взноса и другие параметры.
Среди банков, предоставляющих коммерческую ипотеку, можно выделить Сбербанк, Россельхозбанк, Альфа-Банк, Росбанк, ЮниКредит банк и другие.
Требования банков к заемщикам
Требования к заемщикам также зависят от конкретного банка и могут относиться как к юридическим лицам, так и к индивидуальным предпринимателям. В большинстве случаев юридические лица должны соответствовать следующим критериям:
- зарегистрированы не менее 9 месяцев до момента подачи заявки на кредит;
- доля участия РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, нерезидентов, общественных и религиозных организаций, благотворительных и иных фондов в уставном капитале не превышает 25%;
- юридический адрес находится в регионе присутствия банка;
- фактическое местонахождение бизнеса находится в регионе присутствия банка и не более чем в 100 км от его офиса.
- на момент подачи заявки заемщик должен быть зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя не менее 9 месяцев;
- обязательно наличие паспорта гражданина Российской Федерации;
- возраст заемщика должен быть в пределах от 22 до 65 лет включительно;
- необходимо наличие телефонного номера, который используется в бизнесе (он может совпадать с личным номером заемщика);
- адрес регистрации заемщика должен совпадать с регионом присутствия банка;
- фактический адрес ведения бизнеса заемщика должен находиться в регионе присутствия банка и не превышать расстояние в 100 км от города, где банк осуществляет свою деятельность.
Налогообложение компаний
«Комсомолка» выяснила, как правильно платить налоги для юридических лиц и что грозит при нарушении налогового законодательства
Условия банков к недвижимости
Эти требования относятся к конкретному банку, и у каждого могут быть свои особенности по коммерческой ипотеке.
— Некоторые банки предоставляют кредиты только на покупку недвижимости, предназначенной для размещения предприятий оптовой и розничной торговли (например, кафе, магазинов, крытых рынков и других торговых точек, где происходит реализация товаров), а также помещений, в которых оказываются бытовые услуги населению (ателье, мастерские, сервисные центры, прачечные, салоны красоты и т.п.), — объясняет Козина.
Общие условия для коммерческой недвижимости обычно включают в себя:
- объект недвижимости должен находиться на территории Российской Федерации в регионе присутствия банка (объекты должны быть расположены не далее 100 км от отделения банка, не должно быть ограничений на доступ к предмету залога, таких как закрытые административные территории, режимные объекты и т.п.);
- недвижимость должна быть четко идентифицирована и иметь полный комплект необходимых документов для оценки;
- банк должен иметь возможность беспрепятственно контролировать объект (не должно быть ограничений на доступ к недвижимости, таких как закрытые административные территории, режимные объекты и т.п.);
- объект не должен находиться в залоге у сторонних банков;
- не должно быть иных значительных обременений и ограничений.
Кто продает?
На рынке новостроек часто встречаются ситуации, когда девелоперы расплачиваются квартирами с подрядчиками за выполненные работы. Таким образом, экономия и гарантия качественного выполнения задач обеспечивают уверенность, что подрядчики постараются. Эти квартиры затем продаются или сдаются в аренду.
Часто среди инвесторов, выкупающих квартиры на стадии строительства с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду, можно встретить и юридических лиц. Когда доход от аренды не оправдывает ожиданий, такие квартиры выставляются на продажу.
На вторичном рынке также можно найти объекты, принадлежащие юридическим лицам. Это, как правило, компании, приобретавшие недвижимость для своих нужд, например, для создания сети мини-отелей, салонов красоты или «тихих» офисов без большого потока клиентов.
Кроме того, владельцами квартир могут быть закрытые паевые инвестиционные фонды, специализирующиеся на недвижимости. Обычно они создаются для конкретных строящихся объектов или для получения дохода от аренды недвижимости.
На что следует обратить внимание
Помимо типичных рисков, сопровождающих сделки с жилой недвижимостью, при продаже квартир, принадлежащих юридическим лицам, могут возникнуть свои, особенные трудности. Эти проблемы можно разделить на две основные категории: проверка законности прав на продажу квартиры и возможные риски, связанные с обязательствами юридического лица перед третьими сторонами.
Для устранения первой группы рисков требуется всестороннее расследование, касающееся практически всех аспектов деятельности юридического лица. Нужно убедиться в легитимности существования компании и проверить, обладает ли представитель организации достаточными полномочиями для продажи недвижимости.
Прежде всего, необходимо удостовериться, что компания действительно существует. Иногда случается так, что юридическое лицо уже исключено из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), но все еще числится собственником квартиры.
Далее следует проверить, зарегистрировано ли право собственности компании на объект недвижимости. Это особенно важно, если вы покупаете квартиру у подрядчика или инвестора. Часто такие компании, подобно физическим лицам-инвесторам, затягивают регистрацию договоров долевого участия, чтобы избежать налогов.
Последствия покупки такого объекта могут быть различными, но наиболее распространенный риск – это наличие у квартиры нескольких неосведомленных собственников.
Также необходимо убедиться, что представитель компании действительно имеет полномочия на продажу квартиры и что срок этих полномочий не истек. Стоит также запросить уставные документы компании, чтобы убедиться в её праве совершать крупные сделки.
Кроме того, на продажу объекта должно быть согласие учредителей компании, оформленное в виде протокола собрания учредителей. Подлинность этого документа нужно обязательно проверить.
Риски, связанные с финансово-хозяйственной деятельностью компании, схожи с последствиями банкротства физического лица – все сделки, совершенные за три года до признания компании банкротом, могут быть оспорены.
Неустойчивое финансовое состояние компании, отсутствие регулярной хозяйственной деятельности, сомнительные операции и другие факторы, отраженные в бухгалтерской отчетности или выявленные в ходе общения с сотрудниками, могут способствовать таким рискам.
Если вы не обладаете достаточными знаниями в этих вопросах, лучше отказаться от сделки. Привлечение юристов, которые проверяют компанию дистанционно, без посещения её офиса, бесполезно. Так же как и проведение сделки через нотариуса, чья ответственность ограничена рамками страхового полиса.
Некоторую защиту может предоставить ипотечная сделка с титульным страхованием, но это увеличит расходы на оформление и процент по кредиту.
Лучше всего в этой ситуации может помочь опытный риэлтор, которого стоит нанимать только по рекомендациям надежных друзей или знакомых.
Можно ли взять ипотеку на нежилое помещение?
Один из частых вопросов – можно ли получить ипотеку на нежилое помещение для ведения бизнеса? Ответ – да, это возможно. Однако такой тип кредитования имеет свои особенности по сравнению с ипотекой на жилую недвижимость. Вот основные отличия:
- заявка рассматривается дольше;
- процентная ставка, как правило, выше;
- сумма кредита может быть меньше, чем при ипотеке на жилую недвижимость;
- требуется собрать более обширный пакет документов.
Вышеописанные условия продиктованы стремлением банковских учреждений убедиться в платежеспособности заемщика и его способности возвращать взятые в кредит средства.
Прежде чем оформить ипотеку на нежилое помещение, очень важно детально изучить предлагаемые кредитные условия и оценить свою возможность выполнять финансовые обязательства.
Какие особенности ипотеки на нежилое помещение для физических лиц?
При рассмотрении заявки на кредит банки анализируют широкий спектр информации о потенциальном заемщике. В первую очередь внимание уделяется таким аспектам:
- возраст — от 21 до 65 лет;
- стаж работы и место регистрации;
- кредитная история и уровень дохода (предпочтительно официальное трудоустройство);
- наличие или отсутствие жилья, транспортных средств и другого имущества.
Также проверяются семейный состав и обязательства по содержанию иждивенцев.
Важно отметить, что банки регулярно обновляют условия кредитования и расширяют линейку кредитных программ, поэтому всегда уточняйте актуальные предложения и требования непосредственно в финансовых организациях.
Возможно ли оформление коммерческой ипотеки без первоначального взноса?
Большинство банков предъявляют более строгие требования к условиям коммерческой ипотеки, так как такие сделки сопряжены с большими рисками. Минимальный первоначальный взнос составляет 10% от стоимости объекта, но он может достигать 30% и более.
Необходимые документы для оформления ипотеки на коммерческую недвижимость
Для индивидуальных предпринимателей и физических лиц предусмотрены различные пакеты документов:
- физическое лицо — паспорт, СНИЛС, военный билет, трудовая книжка и справка 2-НДФЛ;
- индивидуальный предприниматель — паспорт, СНИЛС, регистрационные и доходные документы ИП, лицензия, выписка из ЕГРИП, бухгалтерская отчетность за последний период.
Необходимо учитывать, что перечень документов для ИП может варьироваться в зависимости от используемой системы налогообложения.
Требования к коммерческой недвижимости
К ключевым требованиям к коммерческому помещению относятся:
- расположение объекта в регионе, где присутствует банк;
- обеспечение свободного доступа сотрудников банка к помещениям;
- внесение объекта в федеральную базу ЕГРН;
- наличие технического паспорта и правоустанавливающих документов.
Без выполнения этих условий банк наверняка откажет в выдаче ипотеки, поэтому при выборе коммерческой недвижимости важно учитывать все эти требования.
Преимущества кредита на нежилое помещение для физических лиц
Многие предприниматели выбирают коммерческую ипотеку по следующим причинам:
- нет необходимости вносить сразу крупную сумму;
- доступны программы, не требующие закладной;
- предусмотрены удобные варианты платежей — фиксированные или сезонные;
- есть возможность получить дополнительное финансирование на ремонт.
Коммерческая ипотека — это удобный и эффективный способ финансирования для тех, кто планирует открыть или расширить свой бизнес.
Если у вас возникли вопросы по покупке, продаже или аренде недвижимости, специалисты «Самолет Плюс» помогут вам быстро и эффективно разобраться в них.
«Самолет Плюс» — это онлайн-платформа и офисы по всей России, которые предлагают все необходимые услуги для:
- покупки недвижимости,
- продажи недвижимости,
- аренды недвижимости по всей стране.
Предлагаем разнообразные дополнительные услуги:
- интерьерное проектирование;
- капитальный ремонт жилых помещений;
- помощь при переезде;
- мебелировка;
- страхование имущества;
- оценка рыночной стоимости недвижимости;
- trade-in — обмен вашей старой квартиры на новую.
Лизинг недвижимости в Москве
Приобретение недвижимости в лизинг от ведущих компаний в 2024 году. Ознакомьтесь с предложениями, выберите наиболее подходящую организацию и подайте онлайн-заявку на лизинг.
Узнайте вероятность одобрения лизинга:
Оформление онлайн без первоначального взноса:
СберЛизинг
Лизинг
Без первоначального взноса
Оформление онлайн
Сумма лизинга: до 50 000 000 ₽
Срок: до 60 месяцев
Удорожание в год: от 20,75%
ЛИКОНС
Лизинг
Без первоначального взноса
Сумма лизинга: до 200 000 000 ₽
Срок: до 84 месяцев
Удорожание в год: от 4%
ЛК Пруссия
Лизинг
Сумма лизинга: индивидуально
Срок: до 60 месяцев
Удорожание в год: индивидуально
Роделен
Лизинг недвижимости
Сумма лизинга: индивидуально
Срок: до 120 месяцев
Удорожание в год: от 6%
Самые выгодные предложения по лизингу для бизнеса и индивидуальных предпринимателей
Условия получения лизинга
Поскольку лизинг зачастую подразумевает значительные суммы, условия договора подбираются индивидуально. Обычно, сумма лизинга начинается от 100 000 000 рублей, верхний лимит не ограничен. Максимальный срок лизинга – до 15 лет, с авансовым платежом от 0 до 49%. В конце срока часто предусмотрен выкупной платеж, который не учитывается при оценке кредитоспособности. Этот платеж лизингополучателю придется изыскивать самостоятельно по окончании договора.
Требования к лизингополучателю
- Стоимость лизинга не должна превышать 20% от общей стоимости компании.
- Ежемесячный платеж по лизингу не должен превышать 90% от суммы ежемесячных расходов компании.
- Уставные документы компании должны быть в порядке.
- Компания должна показывать прибыль за последние отчетные периоды.
- Отсутствие долгов по налогам, кредитам и предыдущим лизинговым обязательствам.
- Безупречная кредитная история.
Из-за крупных сумм и сложных процессов, лизинговые компании могут выставлять дополнительные требования, специфичные для каждой отрасли или типа недвижимости. О таких деталях расскажет ваш менеджер после подачи заявки.
Преимущества лизинга перед кредитом
Несмотря на то, что удорожание по лизингу может быть выше, чем процент по кредиту, лизинг может быть более выгодным. Вы можете сэкономить до 40% стоимости имущества, включая 20% от зачета НДС по договору и еще 20% за счет включения лизинговых платежей в ежемесячные расходы. Кроме того, можно учесть и стоимость страховки в лизинговый платеж, что позволит сэкономить еще больше.
Дополнительным преимуществом является удобство лизинга. Лизингодатель может взять на себя вопросы поиска и оформления недвижимости, предложив вам различные готовые варианты. Также в договор можно включить обслуживание недвижимости и оформление страховки, что позволит сэкономить время и деньги на этих услугах.