Владелец участка земли имеет право подарить его (или его часть), то есть безвозмездно передать (или взять на себя обязательство такой передачи) имущество без требования какого-либо встречного удовлетворения от получателя. Если в договоре указано такое условие (о встречном требовании), он считается мнимой сделкой (под видом договора дарения, то есть безвозмездной передачи имущества, заключается договор мены, купли-продажи и т.п.) и признается недействительным. Договор дарения земельного участка должен быть оформлен в письменной форме. Закон не требует обязательного нотариального удостоверения дарения. Договоры дарения, заключенные после 1 марта 2013 года, не подлежат государственной регистрации. Регистрируется только переход права собственности на земельный участок.
Договор может содержать обещание дарения в будущем. Однако договор, предусматривающий передачу дара получателю после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения также недействительно.
Вместе с правом собственности на участок, получатель принимает на себя обязательство соблюдать права третьих лиц, вытекающие из сервитутов и заключенных дарителем договоров.
Получатель вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него, после чего договор дарения считается расторгнутым. Если договор дарения был заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть также оформлен письменно. Если договор дарения уже зарегистрирован, отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации. Если договор дарения был заключен в письменной форме, даритель участка земли вправе требовать от получателя возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.
Закон предусматривает возможность отмены дарения и возврата дара, если получатель совершил покушение на жизнь дарителя, кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного убийства дарителя, право требовать отмены дарения в суде принадлежит наследникам убитого.
В договоре может быть указано право отменить дар в случае, если даритель переживет получателя.
Подарить имущество можно и по доверенности. Доверенность на совершение дарения представителем, в которой не указан получатель и не описан предмет дарения, недействительна.
Не разрешается дарение земельных участков:
— от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
— работникам образовательных, медицинских организаций, организаций для детей-сирот и других аналогичных организаций, содержащимся или воспитывающимися в них гражданами, супругами и родственниками этих граждан;
— государственным и муниципальным служащим (в связи с их должностным положением или с исполнением ими служебных обязанностей).
Как оформить дарение дачи: документы и риски при оформлении
Дарение дачи в 2024 году остается популярным в России, как и всегда: на дачных участках выращивают фрукты и овощи, дети с радостью проводят время на даче зимой и летом. Особое значение такие сделки приобрели в период пандемии, когда люди стремятся выехать за город для большей свободы в текущих условиях. Процедура дарения дачи основывается на общих положениях Гражданского кодекса РФ о дарении и сделках с недвижимостью. Закон содержит ряд особенностей и ограничений, которые необходимо учитывать перед составлением дарственной и передачей имущества третьим лицам, о чем и расскажем в статье.
Что такое дача
Слово «дача» вызывает у всех одинаковые ассоциации: участок с грядками и садовыми деревьями, на котором стоит небольшой садовый домик. Хотя российское законодательство не дает определения дачи, принято считать, что дача — это огород или сад, дачный дом и хозяйственные постройки на участке. Каждый из этих элементов определен в Федеральном законе от 29.07.2017 № 217-ФЗ:
| Садовый земельный участок | Ограниченная часть земли для отдыха и (или) выращивания садовых культур, на котором можно строить садовые и жилые домики, сараи, гаражи и т.д. |
| Огородный земельный участок | Земля для выращивания различных культур, на которой можно размещать хозяйственные постройки, но нельзя строить объекты недвижимости. |
| Садовый дом | Здание для временного пребывания на участке в определенный сезон (не предназначено для постоянного проживания). |
| Хозяйственные постройки | Сараи, бани, теплицы и другие вспомогательные постройки для садоводства и огородничества. |
Независимо от назначения строений или участка, дачный дом и земля под ним всегда являются объектами недвижимости (ст. 130 ГК РФ). Это добавляет некоторые особенности в процесс заключения сделок с ними.
Особенности заключения дарственной на дачу
В земельном законодательстве установлен принцип следования судьбы построек за судьбой земельного участка, на котором они расположены (ст. 35 ЗК РФ). Это означает, что, как правило, нельзя подарить садовый дом, оставив участок под ним в собственности прежнего владельца – передавать нужно все вместе.
Пример: Ващекин В.Б. владел ⅓ дома и соответствующей долей земельного участка под ним. Решив распорядиться имуществом, он безвозмездно передал по договору дарения Ващекину Д.В. долю в праве собственности на дом. Впоследствии между одаренным и другими сособственниками возник спор по поводу прав на землю, так как Ващекин В.Б. в договоре дарения указал только дом. Суд, руководствуясь невозможностью передачи здания отдельно от земли, подтвердил, что вместе с правами на дом к одаряемому перешли и права на часть земельного участка (Решение Первоуральского городского суда Свердловской области от 23.11.2020 по делу № 2-3257/2020).
- Передается часть здания, которая не может быть выделена как отдельный объект вместе с соразмерной частью земельного участка;
- Земельный участок под зданием изъят из оборота (территория национального парка или военной части);
- Здание расположено на участке на условиях сервитута, т.е. участок находится в чужой собственности, а владелец здания имеет право пользования им.
Применительно к дарению дачи отметим, что включить в дарственную дом без садового участка практически невозможно.
Как оформить договор дарения дачи?
Дарение дачи родственнику предполагает юридическое оформление передачи права собственности на недвижимость, поскольку устная сделка не обладает юридической силой. Сделка может быть заключена в простой письменной форме или заверена нотариально. Правильное оформление имеет важное значение для возможности оспорить договор в будущем и признать его недействительным. Кроме того, необходимость уплаты налога на доходы зависит от степени родства между дарителем и одариваемым лицом.
Правила оформления договора дарения дачи
Хотя сделки дарения чаще всего заключаются между родственниками, закон позволяет дарить имущество, в том числе недвижимость, и посторонним лицам. Порядок оформления сделки идентичен в обоих случаях, за исключением того, что родственники освобождаются от уплаты налога.
Процедура оформления сделки дарения дачи включает следующие этапы:
- Составление и подписание договора сторонами.
- По желанию, нотариальное заверение договора.
- Подача документов в Росреестр для внесения данных в ЕГРН.
- Получение выписки из ЕГРН о переходе права собственности на дачу.
Если стороны состоят в родстве, это указывается отдельным пунктом в договоре и подтверждается документом, который включается в пакет обязательных приложений (свидетельство о браке, свидетельство о рождении и т.д.). Перечень близких родственников определен ст. 14 СК РФ и п. 18.1 ст. 217 НК РФ:
- Дети (в том числе усыновленные) и родители (усыновители).
- Дедушки, бабушки и их внуки (в том числе усыновленные).
- Братья и сестры (в том числе неполнородные).
Если стороны не входят в этот перечень, после завершения регистрации сделки одариваемому придется заплатить налог (НДФЛ).
Особенности оформления договора без нотариального заверения включают:
- Несмотря на простую письменную форму, документ нельзя составить произвольно. При регистрации проверяется его соответствие законодательным требованиям. В случае ошибок документ вернут для исправления. Лучше сразу обратиться к юристу для помощи в составлении дарственной.
- Число экземпляров должно соответствовать числу участников сделки (дарителей и одариваемых), плюс один экземпляр для передачи в Регистрационную палату. В случае, если участников двое, потребуется три экземпляра.
- Полный переход права собственности на дачу завершается подписанием передаточного акта, подробно описывающего передаваемое имущество (земля, дом, постройки).
Сколько лиц может быть одариваемыми дачей?
Этот вопрос важен, особенно при дарении имущества детям или внукам. Число одариваемых лиц может быть любым. В дарственной необходимо точно указать:
- Кому передается дар, перечислив всех с указанием паспортных данных.
- Какая доля дома и земельного участка переходит каждому.
- На каких правах новые собственники будут владеть недвижимостью — на праве общей или долевой собственности (с выделением долей или без).
Каждый из одариваемых лиц оплачивает или не оплачивает налог в зависимости от степени родства с дарителем. Регистрация дарственной в Росреестре возможна только при личном присутствии всех участников сделки или их представителей по доверенности.
Дарителей также может быть несколько. Например, родители, совместно владеющие дачей, могут подарить ее вместе с землей своему единственному ребенку.
Необходимые документы
Если стороны решают самостоятельно регистрировать дарственную, им потребуется собрать следующий пакет документов:
- Паспорт каждого участника сделки (все страницы).
- Документ, подтверждающий право собственности дарителя на дачу и участок земли.
- Договор дарения, составленный в соответствии с нормативными требованиями.
- Квитанция об уплате госпошлины.
- Заявление в Регистрационную палату.
- Если одна из сторон сделки юридическое лицо, то необходимо предоставить выписку из ЕГРЮЛ.
Если стороны решат воспользоваться услугами нотариуса, потребуется дополнительно:
- Кадастровые паспорта на дачу и дом.
- Выписка из домовой книги с указанием зарегистрированных лиц.
- Экспликация.
Нотариус, основываясь на предоставленных документах, определит реальную стоимость имущества и на этой основе выполнит расчет стоимости своих услуг.
Дарение дачи с землей
Особенность регистрации дарения дачи заключается в том, что обычно в дар передается не только строение (дом), но и земельный участок. Провести такую сделку законным путем можно лишь в случае, если даритель владеет и домом, и землей. Эти сведения содержатся в ЕГРП и подтверждаются соответствующей выпиской.
Типичная ситуация: собственник приобрел участок и построил на нем дом, но не смог оформить право собственности на дом (не успел, не захотел). В этом случае он сможет подарить только землю, а новому владельцу придется за свой счет проводить регистрацию дома. В действительности процесс может оказаться еще сложнее, так как регистрационная служба вправе потребовать справку о том, что на передаваемой земле нет построек. Чтобы избежать таких рисков, следует своевременно проверить и дооформить недостающие документы.
Важно: при составлении договора необходимо как можно точнее указывать характеристики строения и земельного участка: границы межевания, категорию землепользования.
Основанием для подтверждения права распоряжаться дачей служит не только выписка из ЕГРП, подтверждающая регистрацию купчей или иного правоустанавливающего документа, но и акт о предоставлении участка в бессрочное владение, а в некоторых случаях и договор аренды.
По завершении регистрационных процедур выдают две выписки из ЕГРП: на жилье (дом) и на земельный участок под ним. В дальнейшем эти документы предъявляются для подтверждения права собственности нового владельца.
Налог при дарении дачи
Статья 207 НК РФ обязывает всех граждан оплачивать подоходный налог в размере 13% со всех получаемых доходов. Важно учитывать, что нерезиденты Российской Федерации оплачивают налог по другой ставке – 30%.
Основой для расчета НДФЛ при получении в дар дачи от неродственника является кадастровая стоимость дома и земли (пункт 1 статья 402 НК РФ). Следует внимательно отнестись к указываемой в расчете стоимости, которая не может отклоняться более чем на 20% от рыночной.
Близкие родственники не платят налог за получаемую в дар недвижимость, но могут распорядиться ею (продать) не ранее чем через 3 года. В противном случае они будут обязаны уплатить налог по ставке 13% с суммы продажи свыше 1 млн руб. (стандартный налоговый вычет).
Налог необходимо заплатить до 15 июля года, следующего за годом, в котором оформлен договор дарения. Налоговую декларацию следует подать до 30 апреля.
- В закладки
- Распечатать
- Задать вопрос
- Подписаться
Налог на дарение недвижимости в 2024 году для физических лиц
В 2024 году физические лица обязаны уплачивать налог на дарение недвижимости, если им была подарена квартира. Исключение составляет дарение недвижимости близким родственникам. Подробнее о налоге на дарение недвижимости для физических лиц в 2024 году читайте в статье.
Бланк договора дарения Скачать бесплатно
Кто освобожден от налога на дарение недвижимости в 2024 году
В 2024 году налог на дарение недвижимости близким родственникам не взимается (ст. 217 НК РФ). К близким родственникам относятся: супруги, родители, дети, усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры. В случае дарения недвижимости другим родственникам налог придется заплатить.
Что считается недвижимым имуществом
К недвижимому имуществу относятся (ст. 130 ГК РФ):
- земельные участки, участки недр; здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;
- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
- жилые и нежилые помещения, а также части зданий или сооружений, предназначенные для размещения транспортных средств.
Наиболее часто налог на дарение уплачивается за земельный участок, дом, квартиру, дачу или гараж. О том, кто должен платить НДФЛ, рассказали эксперты Системы Главбух.
Подсказки для бухгалтера в Системе Главбух
В течение какого срока можно заявить имущественный налоговый вычет Узнать подробности
Какие бывают имущественные вычеты по НДФЛ Узнать подробности
Когда возникает право на имущественные налоговые вычеты Узнать подробности
В течение какого срока можно заявить имущественный налоговый вычет Узнать подробности
Какой налог платится по договору дарения недвижимости
Доход в натуральной форме по договору дарения недвижимости облагается НДФЛ (п.1 ст. 210 НК РФ). Налоговая ставка составляет 13% или 30% в зависимости от налогового статуса:
- Ставка 13% применяется для резидентов, т.е. граждан России, проживающих в стране не менее 183 дней в году.
- Ставка 30% применяется для остальных граждан — нерезидентов.
Каждый гражданин, получающий доход, обязан платить НДФЛ, при этом важно учитывать изменения в законодательстве, которые могут повлиять на порядок уплаты налога.
Как определить сумму дохода для расчета налога
В договоре дарения указывается стоимость подарка, с которой и будет рассчитываться налог на дарение недвижимости не родственнику. В Налоговом кодексе нет метода определения стоимости подарка, поэтому в договоре можно указать:
- рыночную стоимость недвижимости на момент сделки, которая должна быть выше 70% от кадастровой стоимости;
- кадастровую стоимость (указана в кадастровом паспорте объекта, который выдает Росреестр);
- инвентаризационную стоимость (заключение БТИ о проведении оценки недвижимости);
- договорную стоимость, определенную специалистом-оценщиком.
Если в договоре дарения не указана стоимость подарка, налог на дарение недвижимости по НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Это правило действует и для расчета налога на дарение недвижимости в 2024 году.
Совет от Ольги Сергеевой, главного редактора Актион Бухгалтерии
Налог на имущество физических лиц рассчитывает ИФНС по истечении календарного года отдельно по каждому объекту налогообложения, исходя из его кадастровой стоимости. Однако инспекторы могут завысить налог из-за недостоверных данных или ошибок в расчете. Как проверить расчет налога, читайте в Системе Главбух, входящей в Актион Бухгалтерия.