Особое внимание при купле-продаже недвижимости следует уделять документам. Какие именно документы потребуются для продажи дома, зависит от ряда факторов. Например, от семейного статуса продавца. Если дом был приобретён в браке, то потребуется согласие супруга на продажу (за исключением случаев, когда имущество было получено в дар, по наследству или по иной безвозмездной сделке). Важную роль играет также вид права на земельный участок.
Важно помнить, что продать дом без участка невозможно. При продаже дома право собственности на земельный участок должно также передаваться по договору купли-продажи. Если участок не является собственностью продавца, продажа возможна, при условии, что это не нарушает права собственника земли и иных лиц (например, если есть обременения в виде сервитута — права пользования чужим участком).
В таком случае покупатель получает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и предыдущий владелец. Например, если земля арендована, необходимо заключить договор переуступки права аренды.
Документы для купли-продажи дома
Перед подписанием договора необходимо подготовить и тщательно проверить:
· паспорта всех участников договора купли-продажи дома и земельного участка;
· документ, подтверждающий право собственности (до 2016 года — свидетельства, в настоящее время — выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которые нотариус запросит самостоятельно при его участии в сделке);
· документ, на основании которого возникло право собственности на дом и участок (например, договор дарения, купли-продажи, решение суда);
· согласие супруга на отчуждение недвижимости, заверенное нотариусом;
· при наличии несовершеннолетних собственников — согласие органов опеки и попечительства;
· при необходимости — выписку из домовой книги (выдавалась до 2018 года, в настоящее время необязательна, можно указать в договоре, что продавец гарантирует отсутствие зарегистрированных лиц) и кадастровый паспорт — при наличии (выдавались до 2017 года);
· справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и налогам.
Передача недвижимого имущества фиксируется в акте приема-передачи, подтверждающем выполнение обязательств по сделке. После получения оплаты покупатель должен запросить расписку, подтверждающую факт получения денег, если расчет происходит наличными, или иное подтверждение оплаты, указанное в договоре.
Важно учитывать требования к форме сделки. Обязательная нотариальная форма предусмотрена:
· если продается доля в недвижимости (часть частного дома);
· если имущество принадлежит недееспособным, ограниченно дееспособным гражданам или несовершеннолетним.
Стороны могут выбрать нотариальную форму сделки и в других ситуациях для обеспечения правовой безопасности, так как нотариус проводит правовую экспертизу совершаемой сделки, объясняет сторонам смысл, значение и последствия заключаемого договора, проверяет полномочия участников. Помимо этого, нотариус предоставляет полные имущественные гарантии сторонам договора и самостоятельно получает необходимые для нотариального действия сведения.
Также при помощи нотариуса можно заключить сделку удаленно, независимо от расстояния, будь то Москва—Владивосток. Если стороны находятся в разных частях страны, достаточно выбрать удобную нотариальную контору, согласовать ряд вопросов (например, дату сделки), передать необходимые нотариусам документы для подготовки соглашения и проверки бумаг, а затем в назначенный день посетить нотариуса. Он обеспечит связь по защищенным каналам, выполнит все необходимые процедуры и удостоверит договор.
Переход права собственности при продаже дома и земельного участка подлежит регистрации в ЕГРН. Регистрацию можно провести через МФЦ как посредника (поскольку Росреестр напрямую не принимает граждан), либо, если выбрана нотариальная форма сделки, нотариус самостоятельно подаст документы в Росреестр, срок регистрации будет максимально сокращен — до одного рабочего дня, и дополнительной платы за подачу документов нотариусом не взимается.
Чтобы избежать затягивания сроков оформления и обеспечить безопасность сделки, продавцу следует заранее подготовить необходимые документы. Часто сложности возникают с земельным участком: земля может не принадлежать продавцу дома или участок слишком большой, и собственник хочет продать его часть с домом, а остальное оставить себе (выделить долю). Покупателю рекомендуется тщательно проверять документы и при необходимости обращаться за правовой помощью к нотариусу.