Закон гласит, что если вы намерены строить частный дом на землях ЛПХ, достаточно уведомить администрацию. Это может создать иллюзию, что можно начинать строительство сразу после подачи уведомления. Однако это не совсем так.
Сначала необходимо уведомить администрацию. Здесь все просто: заполняем бланк уведомления, соответствующий виду работ, в данном случае – о начале строительства. В разделе бланка делаем схематическое изображение планируемого дома и указываем его основные характеристики. Затем ожидаем ответа от администрации.
К уведомлению не нужно прикладывать ГПЗУ и другую дополнительную документацию. (ГПЗУ требуется для определения местоположения и способа размещения планируемого объекта). Но, если для вашего участка требуются дополнительные согласования, их нужно получить. Это могут быть:
- Согласование с Росавиацией. Требуется не всегда. Строительство нужно согласовывать с аэропортами только в том случае, если ваш участок находится в 30-километровой зоне от авиаобъектов.
- Согласование с Роснедрами. Необходимо не для всех участков. Согласование требуется, если земельный участок находится за пределами населенного пункта. Если на данной территории имеются полезные ископаемые, возможность застройки определяют Роснедра. Без согласования разрешение не будет выдано.
- Согласование с газовыми службами. Не всегда обязательно. Но если вы планируете подключение дома к газопроводу или рядом с участком проходит магистраль, лучше заранее согласовать строительство.
Подробно о том, какие согласования нужны в вашем случае, расскажет наш эксперт на бесплатной консультации. Чтобы записаться, позвоните по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21. Если согласование строительства необходимо, в нашей компании вы можете заказать топографическую съемку и другие документы для согласующих органов.
Согласования нужно получить до подачи уведомления. Их необходимо приложить к документу.
Когда проектируемый дом соответствует требованиям, категория земли допускает строительство, все согласования получены, положительное решение администрации практически гарантировано. На этом этапе уполномоченные лица редко выезжают на участок. Решение выносится на основании анализа поданных вами документов.
После получения положительного решения можно начинать строительство. По сути, это и есть разрешение на строительство ЛПХ. Документ действует 10 лет. Вы не обязаны начинать стройку сразу, но завершить ее нужно до окончания действия документа.
Закажите бесплатную консультацию
Что делать, если уведомительный порядок не подходит
В уведомительном порядке можно строить не все объекты. В этом случае необходимо, как и раньше, получать разрешение на строительство. Процедура выглядит следующим образом:
- Собираем документы. Для получения разрешения на строительство ЛПХ нужно получить СПОЗУ, ГПЗУ. Для некоторых объектов может потребоваться проектная документация. Какие документы нужно подготовить для получения разрешения на строительство ЛПХ, вам расскажет наш эксперт на консультации. У нас вы можете заказать подготовку технических документов.
- Подаем заявление в местную администрацию. Сделать это можно через МФЦ. Сотрудник многофункционального центра примет документы и сообщит, когда можно прийти за решением.
- Получаем разрешение на строительство ЛПХ либо отказ. Администрация обосновывает свой отказ, поэтому в случае отказа вы можете устранить нарушения и подать заявление снова. Самая распространенная причина отказа — неполный комплект документов. Проконсультируйтесь с нашим специалистом перед подачей заявления, чтобы избежать подобной ситуации.
После получения разрешения на строительство можно приступать к возведению ОКС. Этот документ действует в течение 10 лет.
Дом построен — что делать дальше
Дальнейшие действия зависят от порядка получения разрешительной документации. Рассмотрим оба варианта.
Если стройка велась в уведомительном порядке
После завершения строительства необходимо заключить договор с кадастровым инженером и подготовить технический план дома. Заказать технический план можно у нас. Администрация проверит соответствие постройки на основании этого документа.
Когда техплан будет готов, идем в администрацию. Заполняем форму об окончании строительства и прикладываем к ней техплан. Ожидаем результаты проверки.
Если на первом этапе специалисты администрации не посещают объект, то теперь они проводят проверку ОКС. Проверяют:
- Соответствует ли дом заявленным параметрам.
- Соответствие строительным нормам.
- Соответствие нормам безопасности.
При отсутствии нарушений вы получите уведомление о соответствии объекта, что фактически означает принятие дома и постановку на кадастровый учет.
Ответственность за передачу документов на учет дома лежит на администрации, но это может вызвать задержки. Если не хотите ждать, можно подать заявление в Росреестр самостоятельно, приложив все три уведомления. Через 10 дней дом будет поставлен на учет, и ваше право собственности зарегистрировано.
Если строили на основании разрешения
Если ОКС построен на основании разрешения, нужно ввести его в эксплуатацию. Для этого подаем соответствующее заявление в администрацию. Приемочная комиссия проверяет дом на соответствие строительным и санитарным нормам. По итогам проверки вы получите:
- Предписание об устранении нарушений, если они были обнаружены. После выполнения предписания подаете заявление снова.
- Разрешение на ввод в эксплуатацию, если нарушений нет.
Следующий шаг — постановка дома на кадастровый учет. Для этого понадобятся документы:
- Правоустанавливающие документы на землю.
- Паспорт.
- Разрешение на ввод.
- Техплан. Заказать его можно в компании «Геомер групп».
Через МФЦ подаем заявление на постановку дома на учет и регистрацию прав, прикладывая собранные документы. Процедура занимает 10 дней, плюс 2-3 дня на межведомственное взаимодействие. Получить выписку из ЕГРН можно в дату, указанную сотрудником МФЦ при приеме документов.
Специалисты компании «Геомер групп» помогут вам получить разрешение на строительство ЛПХ и поставить дом на кадастровый учет. У нас можно заказать техплан и другую техническую документацию. Записаться на консультацию можно по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21.
Заказать бесплатную консультацию
Как оформить дом, построенный на землях личного подсобного хозяйства?
Если участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), называть его дачным неправильно. Ведение дачного хозяйства и личного подсобного хозяйства — это разные правовые понятия.
Согласно положениям Федерального закона «О личном подсобном хозяйстве», приусадебный земельный участок используется, в том числе, для строительства жилого дома.
Теперь обратимся к Градостроительному кодексу РФ. Из пункта 1 части 17 статьи 51 следует, что при строительстве на земельном участке, выделенном для ведения садоводства или дачного хозяйства, разрешение на строительство не требуется. Если бы участок действительно был дачным, разрешение на строительство было бы не нужно. Но наш участок предназначен для ведения ЛПХ. Согласно Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости», на таких участках возводятся объекты индивидуального жилищного строительства.
Вопрос-ответ
Рассмотрим часть 7 статьи 70 этого закона. Из неё следует, что основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект ИЖС, возведенный на участке в границах населенного пункта и предназначенном для ведения ЛПХ (приусадебный участок), являются только технический план этих объектов ИЖС и правоустанавливающий документ на земельный участок (если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на участок, на котором расположен объект ИЖС). Однако далее в части 7 указано, что сведения о таком объекте ИЖС включаются в технический план на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство и проектной документации (при её наличии) либо декларации об объекте недвижимости (если проектная документация не разрабатывалась).
Таким образом, получение разрешения на строительство дома на участке, предназначенном для ведения ЛПХ, обязательно. В чем заключается «дачная амнистия»? Она состоит в том, что для постановки на государственный кадастровый учет и регистрации права не требуется разрешение на ввод в эксплуатацию построенных на участках под ЛПХ жилых домов. Это значительное упрощение, поскольку ввод в эксплуатацию — сложная процедура. Ранее предполагалось, что «дачная амнистия» будет действовать до 1 марта 2018 года, а теперь её продлили на два года.
Прописка в ЛПХ: как оформить и от чего зависит?
Приобретая землю под застройку, покупатели часто не уточняют её назначение и вид разрешенного использования (ВРИ). Это важные моменты, влияющие не только на возможность постройки дома, но и на вероятность прописки. Много вопросов возникает по поводу наделов, относящихся к категории ЛПХ. Разрешена ли регистрация в ЛПХ? Этим нужно заняться заранее, чтобы избежать проблем с пропиской.
Регистрация собственности на объекты, расположенные на территории СНТ и участках ЛПХ, а также прописка в них стали возможны благодаря «дачной амнистии». Но это касается только участков, где разрешено строительство жилых домов.
Существует несколько категорий земельных наделов. В отношении ЛПХ важно учитывать географическое расположение территории. Участки ЛПХ делятся на приусадебные (в границах населенного пункта) и полевые (за его границами). Различия между этими категориями заключаются не только в расположении и доступности, но и в ВРИ.
Можно ли прописаться в здании на земле ЛПХ?
Это зависит от назначения участка:
• Приусадебные участки предназначены для выращивания растений, содержания животных, а также для строительства жилых домов и бытовых построек.
• Полевые участки пригодны для сельскохозяйственного производства, строительства объектов для переработки и хранения продукции, а также нежилых сооружений.
Дом, расположенный на приусадебном участке ЛПХ в пределах поселения, может быть зарегистрирован. Такому дому будет присвоен адрес. Однако строительство жилья на полевом ЛПХ нарушает закон, и регистрация права собственности на такой объект будет отклонена. Адрес дому также не присвоят. В худшем случае его могут признать незаконной постройкой, подлежащей сносу.
Для решения проблемы можно обратиться в муниципалитет или суд с заявлением о смене категории земли, но успех возможен только если полевой участок находится рядом с поселением, чьи границы планируется расширить согласно градостроительному плану.
Сложности с изменением категории земли связаны с обязанностями муниципалитета по строительству дорог, прокладке коммуникаций и созданию инфраструктуры. Выполнение этих задач для участка, находящегося далеко от поселения, невыгодно.
При покупке участка важно оценить его перспективы и узнать планы местной администрации по расширению границ поселения. Если такие планы существуют, участок можно приобрести по более низкой цене, чем после изменения его статуса.
Прописка в доме на приусадебном ЛПХ возможна, если данные о нем внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Если собственник здания другой человек, потребуется его согласие. Дом также должен быть признан пригодным для круглогодичного проживания. Без выполнения этих условий прописка невозможна.
КАК ОПРЕДЕЛИТЬ, ЧТО ДОМ ПРИГОДЕН ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ?
Для прописки в доме необходимо подтверждение возможности круглогодичного проживания. Это подтверждение не нужно для нового строения. Однако регистрация в маленьких дачных домиках на садовых участках долгое время была запрещена.
С 2013 года законодательством установлено понятие индивидуального жилого дома. Таким считается объект, признанный пригодным для проживания круглый год по результатам строительной экспертизы.
Для этого здание должно иметь:
• прочные теплоизолирующие конструкции (стены);
• работающие инженерные системы электро-, водо- и теплоснабжения.
Дом, не соответствующий этим требованиям, нужно ремонтировать. Если строение на землях ЛПХ признано пригодным для проживания, возможность прописки зависит от наличия записи в ЕГРН и почтового адреса.
КАК ПРИЗНАТЬ ДОМ ПРИГОДНЫМ ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ?
Оформлением недвижимости и заказом строительной экспертизы вправе заниматься только собственник здания. Его действия зависят от состояния дома, наличия других объектов на участке и других факторов. Сначала собственник подает заявление о регистрации по месту жительства в региональное подразделение ФМС. Если недвижимость имеет статус садового дома, регистрация будет отклонена. В этом случае вопрос решается через суд. Собственник должен предоставить письменный отказ ФМС и заключение строительной экспертизы. Имущество должно быть единственным жильем заявителя.
Если земельный участок и дом не зарегистрированы в ЕГРН, а владелец зарегистрирован по другому адресу, суд не примет решение в его пользу. В такой ситуации нужно оформить все необходимые документы и сняться с учета по предыдущему месту жительства.
Обращение в суд не потребуется, если:
• дом находится на приусадебном участке ЛПХ в границах населенного пункта;
• здание соответствует всем строительным нормам;
• здание и участок зарегистрированы в ЕГРН.
В этом случае потребуется только стандартный комплект документов, с которым владелец дома обратиться в отдел ФМС.
На практике строительную экспертизу лучше проводить перед покупкой жилья на участке ЛПХ — это важно не только для будущей прописки, но и для понимания, что дом пригоден для комфортного проживания.
К заявлению о регистрации в загородном доме, направляемому в отдел ФМС, необходимо приложить:
• паспорт или другое удостоверение личности;
• свидетельство о рождении (для детей до 14 лет);
• листок убытия, который выдается при снятии с учета по предыдущему месту жительства;
• письменное заявление на бланке ФМС о регистрации по новому месту жительства;
• документы, подтверждающие право собственности на жилье;
• согласие собственника на регистрацию третьих лиц, а при его отсутствии — судебное решение о праве на проживание;
Для мужчин призывного возраста также потребуется справка из военного комиссариата о снятии с учета, если по новому месту жительства они будут прикреплены к другому подразделению.
Граждане РФ не обязаны платить госпошлину за прописку. Это требование распространяется только на иностранных граждан и лиц без гражданства.
Необходимо помнить, что после снятия с учета человек должен подать документы в отделение ФМС для оформления новой регистрации в течение семи дней. Сотрудники миграционной службы обязаны зарегистрировать заявителя в течение трех рабочих дней с момента получения документов.
Чтобы оформить прописку в доме, построенном на земле ЛПХ, участок должен находиться на территории населенного пункта. На полевом участке строительство жилого дома запрещено. Строение должно быть зарегистрировано в ЕГРН и пригодно для проживания. Проблемы могут возникнуть у владельцев садовых домиков, которым придется решать вопрос о регистрации в судебном порядке.
Для покупки дома с целью последующей регистрации следует выбирать только объекты, расположенные в границах населенного пункта и имеющие почтовый адрес.
Налоги и особенности налогообложения земель ИЖС, ЛПХ, СНТ, ДНП
В общем виде земельный налог для физических лиц рассчитывается следующим образом:
Если у участка несколько собственников, то налог уплачивается пропорционально доле владения. В первый год владения учитывается фактический срок после получения права на собственность.
Кадастровая стоимость устанавливается государством и зависит от индивидуальных характеристик земельного участка. Она является налоговой базой для определения итоговой суммы налога.
Например, на ИЖС уже есть инфраструктурное обеспечение, поэтому кадастровая стоимость будет выше, чем у ЛПХ и СНТ.
Ставка также зависит от типа ВРИ и характера использования земельного участка. Для ИЖС, ЛПХ, СНТ, ДНП она составляет 0.3%, если на земле не ведется предпринимательская деятельность. При отсутствии признаков целевого использования ставку могут поднять до 1.5% в качестве штрафной санкции.
Доля владения распределяется пропорционально между собственниками. Коэффициент владения земельным участком рассчитывается только в первый год владения и равен отношению срока фактической собственности к целому году.
Плюсы и минусы ИЖС
- Коммуникации: либо уже имеются на участке, либо доступны для подключения.
- У построенного дома есть почтовый адрес, что позволяет зарегистрироваться.
- Оперативное оформление ипотеки, включая государственные программы.
- Доступны субсидии: материнский капитал и другие льготы.
- Высокая стоимость. Это обусловлено кадастровой ценой.
- Увеличенный налог.
Что можно построить на участке ИЖС?
На участке ИЖС можно возвести дачу, дом или коттедж для постоянного проживания. Также разрешены хозяйственные постройки, огород и сад. Технические требования регулируются Земельным кодексом и СНИП 30-02-97.
- Высота: не более трех этажей и не выше 20 метров.
- Минимальное расстояние между домом и забором: 3 метра.
- Площадь: до 1500 кв.м.
Жилой дом можно разделить между несколькими собственниками. Главное, чтобы в результате разделения каждому владельцу досталась равная по площади часть.
Изучите проверенные объявления о продаже участков под ИЖС в каталоге СамолетПлюс. Все объекты прошли модерацию и проверку.
Сложности прописки в домах СНТ
Дома в СНТ делятся на два типа: садовые и жилые. В жилых можно жить круглый год, а прописка осуществляется по стандартной процедуре.
С садовыми домами могут возникнуть сложности:
- Необходимо получить юридический статус «жилой».
- Для этого дом должен иметь прочные стены, фундамент, площадь до 500 кв.м, не более трех этажей, вентиляцию, электричество, водоснабжение, круглогодичную температуру от 18 градусов, высоту потолков от 2.5 метров.
- Для получения статуса жилого дома нужно положительное заключение экспертизы от компании с допуском СРО.
- Статус меняет только местная администрация.
- Требуемые документы: заявление на признание дома жилым, выписка из ЕГРН, нотариальное согласие.
Примечание. Термин ДНП (дачное некоммерческое партнерство) до сих пор используется в быту. В 2019 году термины «дача», «дачный земельный участок» и «дачный дом» были исключены из законодательства. Теперь участки могут принадлежать СНТ или ОНТ. Все бывшие ДНП теперь относятся к СНТ.
Какой участок выбрать для строительства жилого дома?
ИЖС подходит для тех, кто планирует приобрести участок земли для строительства дома. Стоимость выше, чем у ЛПХ и СНТ, но нет дополнительных расходов на подведение коммуникаций, а прописка проще.
ЛПХ подходит тем, кто хочет не только построить дом, но и заниматься сельским хозяйством. Важно учитывать географическое положение участка, так как от этого зависит вид разрешенного использования (ВРИ).
СНТ подходит для тех, кто хочет жить в сообществе дачников. Обычно СНТ располагаются недалеко от населенных пунктов, что делает инфраструктуру доступной. Финансирование осуществляется за счет членских взносов собственников.
Самолет Плюс — онлайн-платформа с офисами по всей России. На одной платформе собраны все услуги для:
- покупки недвижимости,
- продажи недвижимости,
- аренды недвижимости по всей России.
А также различные дополнительные услуги: