Вопрос об оплате комиссии является спорным. Обычно этот расход ложится на арендатора, который вносит комиссию однократно при подписании договора с риелтором. Эта сумма не связана с ежемесячной арендной платой.
В большинстве случаев будущие жильцы сами оплачивают комиссию за подбор квартиры, но ситуация меняется, если речь идет об элитной недвижимости. В таком случае собственники сами нанимают риелтора для поиска надежного арендатора, и тогда комиссию оплачивает именно владелец жилья. Есть и третий вариант, который может устроить всех – комиссия делится поровну между обеими сторонами.
Комиссия выплачивается на основании договора об оказании услуг, который подписывается между риелтором и арендатором. Средства передаются специалисту только после того, как все формальности улажены и у клиента есть ключи от квартиры.
Обычно по агентскому договору риелтору выплачивается от 50 до 100% суммы месячной арендной платы, о которой договорились арендатор и арендодатель.
Стоимость услуг посредника зависит от ликвидности объекта. Чем лучше местоположение квартиры, чем выше месячная аренда и лучше условия проживания, тем большую комиссию может требовать агент.
Важно понимать, что при расторжении договора комиссия не возвращается. Риелтор также не несет ответственности за последующие отношения между арендатором и арендодателем.
Что такое депозит (залог) и когда он нужен
Залог – это способ защиты собственника от недобросовестных арендаторов, часто называемый страховым депозитом. Это сумма, равная месячной плате за аренду квартиры.
Часто владельцы требуют залог в размере двухмесячной стоимости аренды. Один платёж учитывается в стоимость первого месяца проживания, а второй выступает в роли депозита.
Законодательно требование залога не закреплено. Это инициатива самих владельцев для защиты от возможных рисков.
Залог помогает защитить владельца от ситуаций, когда арендаторы:
- Повреждают имущество в квартире;
- Проводят незаконную перепланировку;
- Крадут мебель, технику или другие предметы;
- Не устраняют поломки, возникшие по их вине и т.д.
Страховой депозит служит материальной компенсацией, которая остается у владельца в случае причинения убытков. Если при выселении состояние квартиры не изменится, залог возвращается арендаторам.
Залог нужен для того, чтобы арендатор соблюдал обязательства и не нарушал договорённости. Если он будет своевременно оплачивать коммунальные платежи и аренду, а также не повредит имущество, залог ему вернут.
Согласно статье 329 Гражданского кодекса, депозит является способом обеспечения договорённостей между сторонами.
Как правильно передать залог, чтобы защитить свои интересы
Процесс передачи залога обычно проходит по стандартному сценарию. Арендатор, самостоятельно или при содействии агента, подыскивает подходящую квартиру, знакомится с владельцем и осматривает жилье. Затем, чтобы подтвердить своё намерение заключить договор, он может внести аванс (не путать с залогом!). Это гарантирует, что выбранная квартира не будет предложена другому арендатору. После подписания договора аренды, арендатор передает владельцу сумму аренды за один месяц, которая является залогом.
Пошаговый алгоритм выглядит следующим образом:
- В день подписания документов стороны встречаются для их подписания. Если сделка осуществляется через риелтора, оформлением займется он;
- Арендатору предлагается ещё раз внимательно осмотреть квартиру, проверить работу всех бытовых приборов и техники, а также сверить показания счетчиков;
- Затем составляется акт приема-передачи квартиры. Этот документ детально описывает состояние арендуемого жилья. Если есть проблемы, их необходимо указать;
- Стороны подписывают договор, арендатор передает залог и месячную стоимость аренды. Если в сделке участвует риелтор, также нужно оплатить комиссию за его услуги. Факт передачи денег лучше всего засвидетельствовать распиской, которая будет служить доказательством.
Когда срок действия договора аренды заканчивается и арендатор решает съехать, хозяин квартиры возвращает ему залог. Арендатор, со своей стороны, оставляет жилье в отличном состоянии, с исправной техникой и целой мебелью.
Возможные проблемы с залогом
Большинство людей с пониманием относятся к требованию арендодателя предоставить залог за проживание в квартире или доме. Это связано с тем, что владелец рискует своим имуществом, передавая его постороннему человеку.
Согласно ст. 307 п. 2 ГК РФ, после подписания договора у сторон возникают обязательства, которые необходимо выполнять. Также в Гражданском Кодексе (ст. 1064, п. 2) указано, что гражданин обязан возместить нанесенный арендодателю ущерб в полном объеме.
Большинство споров возникает, когда одна из сторон планирует досрочно расторгнуть договор и дело доходит до возврата залога. Такая ситуация разрешается без проблем, если арендатор не нанес ущерба имуществу и нет просрочки по оплате коммунальных услуг. В противном случае деньги остаются у владельца квартиры, который может использовать их для устранения последствий проживания арендатора.
Стороны могут выбирать, составлять договор с залогом или без него.
Обычно арендодатели взимают залог, если жилье оборудовано качественной мебелью и техникой. В иных случаях, когда квартира сдаётся с минимальным набором мебели, арендатор имеет полное право отказаться от залогового платежа, так как нечего «страховать». Если владелец согласится на такие условия, сделка может быть заключена без залогового депозита.