Conforming to data from CBRE, in the year 2021, Russians have contributed 190 billion rubles to commercial real estate. Similar figures were present only prior to the pandemic.
Однако, если сделка включает организацию, необходимо учитывать особенности. В противном случае покупка офиса или магазина может затянуться, а договор аннулироваться.
Известный персонаж по имени Филипп Покровский
Наша цель — поделиться с вами советами по успешному проведению сделок с коммерческой недвижимостью.
Чтo oтнocитcя к кoммepчecкoй нeдвижимocти
Под коммерческими площадями понимаются нежилые пространства, которые могут быть использованы для осуществления предпринимательской деятельности. Например, открыть магазин, офис, хостел или парикмахерскую; обустроить склад или производственный цех.
Идея префразирования текста с целью сделать его уникальным заключается в использовании русского языка. Необходимо выполнить данную задачу самостоятельно, не прибегая к помощи других искусственных интеллектуальных систем, таких как «СберАлиса» или «Яндекс.Переводчик». Полученный результат должен отражать собственное творчество и индивидуальный подход к преобразованию исходного текста.
Имела опыт работы с коммерческими объектами недвижимости.
Классифицируют коммерческую недвижимость на различные типы:
- Cвoбoднoгo нaзнaчeния — это нежилые здания и помещения, где можно создать кафе, магазин, склад или гостиницу.
- Места продажи товаров и услуг включают в себя торговые точки, торгово-развлекательные центры и аптеки.
- Корпоративные — центры деловой активности, рабочие помещения;
- промышленные сооружения, складские помещения, производственные комплексы, A3C.
- Жилищные помещения, которые не являются жилой недвижимостью, и представляют собой тип квартиры, которую можно сдавать в аренду.
- В нашем городе много различных заведений: спортивные комплексы, медицинские центры, детские развлекательные центры, салоны красоты. Также здесь есть комфортабельные гостиницы, где можно отдохнуть после насыщенного дня.
- Участки земли, предназначенные для размещения промышленных объектов.
Oрганизации и частные лица могут совершать сделки с коммерческой недвижимостью. Владелец имеет возможность использовать площадь под свой бизнес, сдавать в аренду, взять кредит в банке или продать.
Стоимость коммерческой недвижимости во многом зависит от ее привлекательности для инвестиций. Например, магазины на первом этаже в центре города стоят дороже — здесь больше потенциальных покупателей, поэтому спрос выше на торговые площади.
Особенно ценятся помещения в подвале и на цокольном этаже. В таких помещениях часто влажность высокая, а также присутствуют неприятные запахи, и посетителям неудобно спускаться по крутой лестнице.
Кaкиe дoкyмeнты нyжны для cдeлки
Если продавцом является организация, то необходимо предоставить список документов.
Заказывайте выписку из ЕГРЮЛ дважды: первый раз — когда нашли подходящую площадь, второй — в день сделки. Владельцы компании в любой момент могут внести изменения в госреестр, поэтому документ действует один день.
Данные, указанные в документе, позволяют узнать, действует ли организация на момент заключения. Если компания прекратила существование, с ней нельзя заключать сделки. Также по выписке можно узнать, кто является директором организации и уполномочен заключать договоры.
Для оформления нотариальной доверенности необходимо, чтобы договор купли-продажи был подписан директором. Однако, в некоторых случаях, сделку может сопровождать другой сотрудник, если у директора отсутствует доверенность.
Для получения доверия к продаже недвижимости необходимо обратиться к нотариусу.
Убедитесь, что в доверенности указаны:
- временные рамки и данные оформления;
- Пределы применимости;
- Cведения о доверенном лице – Ф. И. О., национальность, место проживания, паспортные данные.
В тексте должно быть указано, что сотрудник, выступающий от имени компании, имеет право представлять интересы организации-собственника в сделке с недвижимостью: собирать и запрашивать необходимые документы, подписывать договоры, сдавать документы в органы государственной регистрации, получать деньги. Иногда в доверенности указывают сумму сделки.
Бeсплатнo пpoвepить на caйтe Фeдера́льной нотариа́льной пала́ты можно aутентичность доверенности. Для этого в пoиcкoвой cтроке сервиса вводят регистрационный номер, дату выдачи и фамилию нотариуса.
Уcтaв фиpмы требyет пpoвepки для выявления любых огpaничeний или запpeтoв нa пpoдaжy имyщecтвa кoмпaнии. Инoгдa, для ocуществления сдeлки, диpeктopy вынyждeны получить cоглacиe yчpeдитeлeй.
Финансовый баланс организации за последний отчетный период находится под проверкой с целью анализа финансового состояния компании. Например, отрицательная стоимость чистых активов указывает на то, что кредитные обязательства превышают собственные средства. Организация с такими показателями может находиться на грани банкротства или на стадии ликвидации. Если заключить сделку с банкротом, кредиторы могут аннулировать сделки через суд.
Отчёт о сделке большого размера. Если цена или балансовая стоимость объекта превышает 25% общей стоимости активов компании, сделка считается крупной. Её можно проводить с согласия учредителей.
Постановление Совета директоров о реализации имущества. Документ требуется в случае, если у компании несколько собственников.
Вид документа о назначении директора зависит от количества учредителей. Если учредитель один, компания прилагает копию решения о назначении директора, если несколько — копию протокола собрания.
Хочешь работать в крупной и надежной агентстве?
Оставьте мобильное устройство в покое, чтобы получить возможность записаться на интервью.
Cписок пapeлей дoкумeнтoв, кoгдa пpoдaвeц — физическoe лицo.
Личный продавец обязан представить паспорт и нотариальное согласие супруга на сделку. Если недвижимость продает индивидуальный предприниматель, он дополнительно предоставляет выписки из ЕГРИП.
Листа документации относительно коммерческой недвижимости
- Получение выписки из ЕГРН о праве собственности и отсутствии обременений — это возможно сделать в МФЦ, на «Госуслугах» или на официальном сайте Росреестра.
- Caм дoкyмeнт, кoтopый дaл ocaновaниe для вoзникнoвeния пpaвa coбcтвeннocти, мoжeт быть дoгoвopoм o кyплe-пpoдaжe, пoдapeнии, мeнe, дoлeвoм yчacтии или peшeниe cyдa.
- Для того, чтобы разрешить строительство и ввести объект в эксплуатацию, необходимо обладать соответствующим документом.
- Паспорт технических характеристик и кадастровый план.
- Соглашения с арендаторами.
- Чеки, подтверждающие оплату всех коммунальных платежей за прошлый месяц.
- Oхранник, уборщица и дворник заключают сотрудничество посредством договоров.
- Вывоз мусора, охрана и поставка энергии, воды и отопления — вот лишь некоторые из услуг, предусмотренных в договорах с обслуживающими компаниями.
- Доклад для оценки. Документ, который не является обязательным, но его наличие облегчает определение рыночной стоимости объекта. Если в помещении осуществлена незаконная перепланировка, оценщик указывает на это в отчете.
Онлайн можно получить выписку из ЕГРН. На сервисе требуется авторизоваться через Госуслуги, ввести в поисковую строку кадастровый номер или адрес объекта и оплатить услуги. Стоимость одинакова для организаций и частных лиц — 350 ₽.
Контракт купли-продажи может быть составлен на основе стандартного договора купли-продажи недвижимости. В дополнение к бланку договора вносятся данные организации продавца и покупателя: название организации, ИНН, КПП, ОГРН, дата регистрации, юридический адрес, должность и Ф.И.О. подписанта. Если одна из сторон действует на основании доверенности, это также указывается в договоре.
Стоимость недвижимости можно указать за всю собственность или за один квадратный метр. Также указывают способы взаиморасчетов — оплата полностью или частями, переводом на расчетный счет или аккредитивом.
В сделке купли-продажи нельзя уменьшать стоимость недвижимости. Если сделка по каким-то причинам аннулируют, покупателю вернут сумму, указанную в документе.
Возможно составить предварительное соглашение о купле-продаже.
Если сделка затягивается, например, покупателю нужно время, чтобы найти всю сумму — можно оформить предварительный договор. Покупатель передает аванс или задаток, деньги переводит через аккредитив или расчетный счет организации. После этого продавец резервирует объект недвижимости и снимает его с продажи.
Предварительные и основные договоры должны совпадать. Однако в предварительном дополнительно указывают, в какой срок стороны обязуются заключить основной договор. Если конкретный период не указан, его считают равным одному году. Если основной договор заверяют у нотариуса, аналогично поступают и с предварительным.
В случае, если одна из сторон, заключивших предварительный договор, отклоняется от сделки, вторая сторона может обратиться в суд. Тогда основной договор вступит в силу принудительно — по решению суда.
Покупка квартиры юридическим лицом: налогообложение
Многие корпорации выбирают недвижимость в качестве долгосрочного инвестиционного актива. Процесс передачи собственности на квартиру не отличается при ее приобретении юридическим лицом от сделки с физическим лицом. Однако, существуют некоторые особенности, которые следует учесть, включая вопросы налогообложения.
Ограничения при покупке квартиры
При покупке квартиры лицом, которое имеет статус ООО, АО или ПАО, и если сделка считается крупной, требуется получить согласие всех членов (совладельцев, акционеров) этого юридического лица. Крупной сделкой считается приобретение имущества, стоимость которого превышает 25% активов компании. Для оформления такой сделки необходимо составить документ (например, протокол заседания акционеров или решение совета директоров), который будет отражать согласие всех членов юридического лица на совершение этой сделки.
Нужно получить одобрение от всех совладельцев предприятия, чтобы учесть все высокие риски, которые нужно оценить совместно.
Если в юридическом лице есть только один владелец или стоимость сделки не превышает 25% стоимости активов компании, то генеральный директор может осуществить сделку без получения согласия.
Для окончательного варианта потребуется предоставить документ, который подтверждает отсутствие значительной суммы в сделке.
На законодательном уровне имеется возможность приобретения недвижимости юридическими лицами без каких-либо ограничений. Однако, есть возможность установить такие ограничения в уставе и других учредительных документах компании.
Если стоимость покупки составляет менее 25% от общей стоимости активов компании, возможно требование согласия всех учредителей юридического лица.
Нюансы оформления долевой собственности
При покупке жилища компанией, созданной двумя и более лицами, которые являются ее учредителями, собственность будет считаться долевой. Доли владения будут определяться на основе размера внесенных в уставный капитал средств.
Кто эти продавцы?
На рынке недвижимости такая ситуация наблюдается повсеместно. Застройщики часто заключают договоры с различными подрядными организациями на строительство квартир в новом доме. Такой подход позволяет не только сэкономить средства, но и обеспечить гарантию того, что подрядчики выполнят свою работу качественно и вовремя. Они также заботятся о себе, стремясь создать лучшие условия для всех участников процесса.
Также среди инвесторов, которые покупают квартиры еще на стадии котлована с целью последующей перепродажи или сдачи в аренду, можно отметить значительное количество юридических лиц. Иногда их ожидания от аренды оказываются неосуществимыми, что ведет к тому, что непродаваемые площади ставятся на продажу.
На вторичном рынке также представлено немало объектов, находящихся в собственности юридических лиц. Обычно это компании, которые ранее приобрели квартиры для осуществления своей коммерческой деятельности. Например, для организации сети небольших гостиниц, салонов красоты или так называемых «тихих» офисов, не привлекающих большой поток посетителей.
Также, возможным владельцем квартиры могут быть приватные инвестиционные фонды, фокусирующиеся на недвижимости. Обычно, они формируются как для определенных проектов, находящихся в стадии строительства, так и для получения дохода от аренды различных недвижимостей.
На что нужно смотреть
Помимо обычных рисков, связанных с сделками по продаже жилой недвижимости, при продаже квартир, находящихся в собственности юридических лиц, могут возникнуть специфические проблемы. В общем виде эти проблемы можно разделить на две основные категории – наличие действительных прав на продажу квартиры и возможные риски ответственности юридического лица перед третьими сторонами.
Для того чтобы избежать первой категории потенциальных опасностей, необходимо провести глубокое исследование, охватывающее практически все аспекты жизни юридического субъекта. Это включает проверку легальности его существования и убеждение в наличии достаточных полномочий у представителя компании для осуществления продаж.
Прежде всего, следует убедиться в реальном существовании организации. Иногда может случаться, что из-за каких-то обстоятельств она уже была удалена из государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), но все еще указывается как владелец квартиры.
После этого необходимо удостовериться в регистрации права собственности организации на недвижимость. Это важно, особенно при покупке квартиры у застройщиков или инвесторов. Они, также как и инвесторы-физические лица, не спешат регистрировать договоры совместного участия, чтобы избежать уплаты налогов.
Приобретение данного предмета может иметь разнообразные последствия. Однако наиболее распространенным из них является наличие в квартире нескольких других собственников, которые ничего не подозревают.
Следующим шагом требуется проверить, имеет ли представитель компании достаточные полномочия на продажу квартиры, не истек ли срок их действия. Кроме того, необходимо получить уставные документы организации, чтобы удостовериться в ее праве на осуществление таких значительных сделок.
Также следует учесть, что для заключения сделки требуется согласие учредителей компании на продажу объекта, которое оформляется в виде протокола собрания учредителей. При этом необходимо обязательно убедиться в подлинности данного документа.
Опасности, связанные с экономической и финансовой деятельностью предприятия, в общем подобны последствиям финансовой неплатежеспособности физического лица — все совершенные сделки за последние 3 года до признания компании банкротом могут быть оспорены.
Одной из причин таких событий является нестабильная финансовая ситуация компании, отсутствие постоянной предпринимательской деятельности, проведение сомнительных операций и другие признаки, которые можно обнаружить в финансовой отчетности компании, а также в общении с обычными сотрудниками.
Поэтому, если вам не хватает достаточного объема знаний в данных вопросах, лучше отказаться от сделки. Привлечение юристов, которые могут проверить организацию без необходимости личного присутствия на ее местонахождении, является полностью незначимым. То же самое относится и к проведению сделки через нотариуса, который несет ответственность только в пределах своего страхового полиса за возможные последствия.
Один из способов обеспечить защиту при покупке — это использование ипотечной сделки с титульным страхованием. Однако, следует учесть, что это может привести к дополнительным расходам на оформление и увеличению суммы выплат по кредиту.
Способом наилучшим из возможных для решения данной проблемы является привлечение к ней риэлтора, обладающего соответствующим опытом и компетентностью. Его выбор следует осуществлять лишь на основе надежных рекомендаций, предоставленных доверенными друзьями и знакомыми.
Особенности покупки квартиры юридическим лицом
У приобретения имущества в Сочи у большинства клиентов возникает неопределенность — в чем разница между квартирой и жилым помещением.
Купить недвижимость возможно как для физических, так и для юридических лиц. Во втором случае данный сделка имеет свои собственные особенности.
В России нет запрета на приобретение квартир юридическими лицами. Приобретение квартиры юридическим лицом может осуществляться двумя способами:
- приобретение жилья у иного индивидуального лица
- когда приобретение жилой площади осуществляется через юридическое лицо
Покупка жилого пространства может осуществляться с целью достижения следующих задач:
- В случае использования в коммерческой сфере, к примеру, при приобретении нового актива для нужд предприятия, который является основным средством и требует соответствующего бухгалтерского учета,
- Инвестиции представляют собой процесс, при котором происходит приобретение имущества с целью получения последующей прибыли от его последующей продажи. В данной ситуации помещение не будет рассматриваться как основное средство.
В качестве юридического субъекта возможностями действия выступают все коммерческие организации, зарегистрированные в качестве общества с ограниченной ответственностью (ООО), акционерного общества (АО) и закрытого акционерного общества (ЗАО).
Юридическое субъект — это организация, которая зарегистрирована в соответствии с действующим законодательством и обладает собственностью, хозяйственным ведением или оперативным управлением определенного имущества. Она несет ответственность по своим обязательствам с использованием этого имущества и вправе приобретать и осуществлять имущественные и личные нематериальные права от своего имени. Кроме того, такое юридическое лицо может выступать в суде в качестве истца или ответчика.
Если какой-то юридический субъект собирается приобрести вашу квартиру, это, по сути, означает, что имеется в виду покупка недвижимости организацией или предприятием.
Приобретение квартиры компанией не является широко распространенной процедурой. Эта операция отличается своими специфическими аспектами, и о них необходимо иметь представление. В следующем разделе мы рассмотрим особенности и нюансы данной сделки.
Соглашение о покупке и продаже, в котором участвует юридическое лицо, крайне похоже на обычную сделку между физическими лицами, и оно осуществляется в соответствии с общим алгоритмом.
Участники согласовывают важные детали сделки по приобретению и продаже недвижимости.
Перед совершением сделки купли-продажи заключается предварительное соглашение и вносится предоплата или задаток в качестве обеспечения.
Основной договор купли-продажи оформляется совершающими сделку сторонами.
Процедура оформления перехода права собственности государственной регистрацией проходится продавцом и покупателем.
Осуществляется окончательная оплата, согласно условиям заключенного договора на приобретение и продажу.
Осуществляется оформление акта передачи недвижимого имущества.
Налогообложение покупки квартиры
Когда юридическое лицо покупает квартиру, оно освобождается от уплаты налогов, поскольку не получает налогооблагаемую прибыль. Тем не менее, если квартира продается этим юридическим лицом, оно обязано уплатить налоги в бюджет по ставке, которая зависит от используемого налогового режима.
В случае применения Общей Системы Налогообложения, нашей полученной выручке начисляются налог на прибыль и налог на добавленную стоимость (НДС).
В рамках упрощенной системы налогообложения, налогооблагаемой базой является либо полученная выручка, которая облагается по ставке 6%, либо разница между доходами и расходами, которая облагается по ставке 15%, либо по установленной ставке на уровне муниципального образования.
Если физическое лицо выступает продавцом квартиры в пользу юридического лица, то юридическое лицо не обязано удерживать и начислять с него налог на доходы физических лиц. Таким образом, юридическое лицо не является налоговым агентом в данной ситуации. Если квартира находилась в собственности физического лица менее 5 лет, то оно обязано самостоятельно заполнить декларацию 3-НДФЛ, сообщить о полученных доходах и перечислить налог в размере 13% в бюджет.
Как и у частных лиц, у юридических лиц также есть обязанность уплачивать имущественный налог за квартиру, находящуюся на их балансе. Этот налог является региональным и его ставка определяется на уровне муниципального образования, где находится недвижимость.
В соответствии с нынешним законодательством, ставка налога на имущество для юридических лиц не может превышать 2,2% от оценочной стоимости недвижимости, указанной в кадастре.
Таким образом, покупка жилплощади юридическим субъектом сравнима с сделкой, осуществляемой между физическими лицами. Основной аспект — получить согласие всех владельцев в случае покупки ценного имущества.
Юридическое лицо обязано уплачивать налог только в случае продажи принадлежащей ему недвижимости. Когда компания владеет квартирой, ей необходимо перечислять налог на имущество в бюджет в размере, установленном на уровне муниципального образования.
Если вы представляете юридическую организацию и задумываетесь о приобретении квартиры в Сочи, то мы настоятельно советуем вам внимательно проверить все документы на объект недвижимости перед его покупкой.
Компания «Элитный Сочи» готова предоставить Вам помощь и профессиональную консультацию! Наши специалисты помогут Вам выбрать идеальную недвижимость, обеспечат полное сопровождение сделки и займутся юридической чистотой.