Как проверить безопасность сделки с покупкой квартиры юридическим лицом через нотариуса

Закажите актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и сверьте ОГРН корпоративного покупателя с базой данных Федеральной налоговой службы до того, как средства уйдут на эскроу.

Убедитесь, что лицо, подписывающее договор от имени компании, имеет действующую доверенность и что это полномочие отражено как в уставе, так и в последнем протоколе собрания акционеров.Проверьте эти документы по реестру «Дисквалифицированные директора», чтобы исключить скрытые риски управления.

Запросите архивную выписку о праве собственности, охватывающую как минимум последние 36 месяцев, чтобы выявить неурегулированные залоговые права, споры о долевом участии в собственности или нерешенные судебные запреты.Параллельная проверка электронной ипотечной книги поможет убедиться, что квартира не имеет обременений, невидимых в бумажном файле.

Убедитесь, что сотрудник отдела гражданского права использует специальный депозитный счет; переводите средства только после получения письменного подтверждения о внесении регистрационных записей в систему Росреестра.Сохраняйте нотариально заверенные копии всех квитанций о регистрации, а также банковские SWIFT-выписки — эти записи упрощают последующие налоговые проверки и возможные гарантийные претензии.

Как проверить безопасность сделки с недвижимостью, совершенной юридическим лицом, через нотариуса

Запросите актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), датированную не ранее чем за семь дней до подписания; сверьте кадастровый номер, площадь, обременения и указанных собственников с проектом акта, заверенного нотариусом.

Проверьте цепочку правового титула: попросите сертификатора изучить реестр за не менее чем 25 лет и выдать письменное заключение, подтверждающее отсутствие предыдущих судебных споров.

Подтвердите личность и полномочия лица, подписавшего договор с корпоративным покупателем: потребуйте выписку из торгового реестра, выданную за последний месяц, а также протокол собрания, на котором был назначен директор.

Храните средства на эскроу-счете, управляемом сертификатором; выдавайте их только после того, как сделка будет зарегистрирована Росреестром и в электронной выписке будет указан новый владелец.

Проверьте ИНН продавца на сайте nalog.gov.ru, чтобы выявить задолженность по налогам или процедуру банкротства; распечатайте свидетельство и добавьте его в досье должной осмотрительности.

Обеспечьте титульное страхование от скрытых обременений и признания недействительным задним числом не менее чем на три года; страховые взносы составляют в среднем 0,3-0,5 % от стоимости квартиры.

После государственной регистрации загрузите свежую выписку из ЕГРН и храните подлинный акт и квитанцию Росреестра в архиве компании в течение десяти лет, чтобы соответствовать требованиям аудита.

Как проверить правовой статус недвижимости до обращения к нотариусу

Закажите актуальную выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) за последние семь календарных дней, проверьте ФИО собственника, основание возникновения права собственности (договор, приватизация, наследство), кадастровый номер, наличие ипотеки, арестов или ограничений на использование.

Аудит публичных записей

Сравните данные кадастрового паспорта с планом здания на муниципальном геопортале. Несовпадение границ или несанкционированная реконструкция свидетельствуют о повышенном риске. Изучите архивные выписки из ЕГРН за три предыдущих года, чтобы выявить быстрые перепродажи, которые могут повлечь за собой требования о реституции по ст. 302 ГК РФ.

Проверяйте источники по судебным разбирательствам и банкротству

Найдите в базе данных Верховного суда, Kad.arbitr.ru и «Федресурс» текущие судебные процессы или объявления о банкротстве, связанные с владельцем. Незавершенный иск по делу А40-ххх/2025 или публикация в Федресурсе в течение последних шести месяцев могут препятствовать переходу права собственности в соответствии со статьей  61.3 Закона о банкротстве.

Запросите у продавца корпоративное решение, разрешающее отчуждение актива, при кворуме не менее 75 % акционеров, а также доверенность, заверенную в течение последних 90 дней. Перепроверьте подписи по реестру Федеральной нотариальной палаты, чтобы исключить возможность подделки.

Получите письменное подтверждение от управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и взносам на капитальный ремонт; неоплаченные платежи образуют право залога в соответствии со ст. 155 Жилищного кодекса РФ. Сохраняйте каждый документ в формате PDF с электронной подписью, чтобы ускорить последующее нотариальное заверение.

Какие корпоративные документы необходимо подготовить юридическому лицу для нотариального оформления покупки

Предоставьте актуальное свидетельство о регистрации, датированное последними 30 днями; нотариус использует его для подтверждения текущей правоспособности и регистрационных данных.

Корпоративное одобрение

Предоставьте резолюцию Совета директоров (или решение единственного акционера), прямо разрешающую приобретение, с указанием адреса недвижимости, цены и назначенного лица, подписавшего документ; приложите протокол или единогласное письменное согласие с оригинальными подписями.

Подтверждение полномочий

Если лицо, участвующее в подписании, не является директором, предоставьте нотариально заверенную доверенность, которая отражает условия сделки и остается действительной на дату исполнения; приложите карточку с образцами подписей для перекрестных ссылок.

Приложите последнюю версию устава и все изменения, поскольку нотариус должен проверить положения об объектах и правила подписания; выделите положения, касающиеся приобретения крупных активов.

Приложите выписку из торгового реестра (или эквивалентную выписку), выданную не ранее чем за десять дней до закрытия сделки, с указанием директоров, уставного капитала и отсутствием записей о ликвидации или неплатежеспособности.

Включите последнюю аудированную финансовую отчетность и промежуточный отчет руководства, если финансовый год закончился более шести месяцев назад; некоторые нотариусы запрашивают их для оценки платежеспособности.

Предоставьте свидетельство об отсутствии задолженности по налогам, особенно по налогу на передачу имущества; получите его в налоговом органе в течение установленного срока действия.

Подготовьте декларацию о бенефициарной собственности с указанием конечных контролеров, подписанную исполнительным директором, чтобы соответствовать правилам борьбы с отмыванием денег.

Приложите паспорта или удостоверения личности каждого уполномоченного представителя и бенефициарного владельца; копии должны быть заверены как подлинные.

Предоставьте подтверждение наличия средств, например выписки с банковского счета или подтверждение эскроу от юриста о наличии средств для оплаты покупной цены и сопутствующих сборов.

Заполните у нотариуса анкету KYC и передайте все запрашиваемые формы для подтверждения соответствия требованиям AML до назначенной встречи, чтобы избежать задержек в день подписания.

Как подтвердить полномочия и права собственности продавца через государственные реестры

Закажите свежую выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на конкретное жилое помещение; официальная пошлина составляет 460 через «Госуслуги», а электронная доставка обычно приходит в течение 24 часов. Ориентируйтесь на три поля: текущий правообладатель, основание права собственности (например, договор 123-К от 15 июня 2022 года) и раздел «Обременения».

Если в блоке «Собственность» указано имя, отличное от имени контрагента, остановитесь и запросите разъяснения; несовпадение данных сигнализирует о потенциальном нарушении непрерывности титула.

Проверьте обременения: закладные, постановления об аресте и права аренды отображаются в одной и той же выписке. Любая активная запись требует либо предварительного снятия, либо прямого согласия обеспеченного кредитора, которое должно быть подтверждено в письменном виде.

Проверьте правоспособность компании-продавца: скачайте бесплатную выписку из ЕГРЮЛ. Убедитесь, что статус компании — «Действующая», регистрационный номер (ОГРН) соответствует уставу, а единоличный исполнительный орган, указанный в разделе 3, точно соответствует лицу, подписавшему акт купли-продажи.

Если представитель подписывает сделку по доверенности, проверьте ее подлинность через онлайн-базу Нотариальной палаты, введя серийный номер. Убедитесь, что документ все еще действителен, включает право на отчуждение недвижимого имущества и не содержит денежных ограничений ниже согласованной цены.

Перекрестная проверка на наличие правовых ограничений: откройте портал Федеральной службы судебных приставов и запросите налоговый номер компании; отсутствие исполнительных производств или уведомлений об аресте активов подтверждает, что право собственности не подвергается замораживанию по решению суда.

Наконец, сохраните загруженные PDF-файлы вместе со скриншотом каждой страницы реестра с отметкой времени в файле due-diligence; этот архив доказывает, что проверка была проведена в установленную дату, и защищает покупателя от последующих претензий.

Какие конкретные пункты следует включить в нотариальный договор, чтобы предотвратить будущие споры

Основные гарантии

Включите пункт «Идентификация объекта недвижимости» с указанием кадастрового номера, полного адреса, этажа, квадратных метров и принадлежностей; для устранения двусмысленности сделайте ссылку на прилагаемый кадастровый план от ДД.ММ.ГГГГ.

Добавьте пункт «Представление продавца о чистоте титула»: продавец подтверждает исключительное право собственности, отсутствие залоговых прав, текущих судебных разбирательств или претензий третьих лиц на дату подписания, а также возмещение любых скрытых обременений, выявленных в течение десяти лет.

Включите пункт «Соответствие корпоративным полномочиям», в котором покупатель подтверждает корпоративное одобрение (например, решение совета директоров), а продавец гарантирует соответствие уставу компании и местному корпоративному законодательству, предотвращая последующие утверждения о неправомерности действий.

Операционные гарантии

Установите пункт «Передача прав владения и рисков», фиксирующий точную календарную дату и время перехода ключей, карт доступа и договоров на коммунальные услуги к покупателю; оговорите, что одновременно с этим переходит риск утраты или повреждения.

Включите пункт «Распределение налогов и сборов» с указанием того, какая из сторон несет расходы по оплате нотариального тарифа, государственной пошлины и регистрационного сбора, с механизмом возмещения, если какой-либо орган пересчитает суммы.

Включите пункт «Раскрытие информации о дефектах и средствах защиты после завершения строительства», обязывающий продавца раскрыть информацию о структурных изменениях и непогашенных долгах за коммунальные услуги; предоставить покупателю тридцатидневный срок после вступления в права собственности для уведомления о скрытых физических или документальных дефектах, с обязанностью продавца устранить их или компенсировать в течение пятнадцати дней.

Включите в договор пункт «Регулирующее право и разрешение споров», выбирающий юрисдикцию по месту нахождения недвижимости, и, при желании, институциональный арбитраж по определенным правилам, месту и формулировкам; требуйте проведения доарбитражной медиации продолжительностью не более тридцати дней, чтобы стимулировать урегулирование спора.

Как проверить полномочия нотариуса для совершения корпоративных сделок с недвижимостью

Узнайте номер государственного реестра нотариуса и сверьте его с онлайн-индексом региональной палаты — только активная запись с точным адресом офиса подтверждает полномочия на удостоверение сделок по передаче корпоративной собственности.

1. Проверьте лицензию: откройте реестр Министерства юстиции, введите полное имя нотариуса или его реестровый номер и загрузите PDF-файл текущей лицензии; проверьте срок действия и наличие в разделе уполномоченных действий «инструменты недвижимости для юридических лиц».
2. Подтвердите территориальную юрисдикцию: сравните кадастровый округ объекта недвижимости с округом, указанным нотариусом в реестре; заверение за пределами округа недействительно, если в реестре не указан мандат по всей стране.
3. Проверьте дополнительные аккредитации: запросите копию ежегодного сертификата о прохождении обучения по ПОД/ФТ и полис страхования ответственности — минимальное покрытие для корпоративных сделок должно быть равно рыночной стоимости имущества.
4. Проверьте подлинность прав на электронную подпись: запросите у нотариуса серийный номер квалифицированной электронной подписи, затем проверьте его на портале государственной криптографической службы; убедитесь, что ключ выдан для «нотариальных действий от имени компаний» и остается неистекшим на дату подписания.
5. Проверьте дисциплинарную историю: найдите дисциплинарный раздел на сайте палаты за последние пять лет; любое отстранение от работы, связанное с сертификацией собственности, является основанием для выбора другого сотрудника.
6. Проверьте возможность подачи доверенностей: проверьте статус интеграции нотариуса в Единую информационную систему нотариата (UNIS); только интегрированные конторы могут подавать цифровые доверенности, необходимые для корпоративных сделок.
7. Запросите последние закрытия корпоративных сделок: получите не менее трех обезличенных выдержек из актов о корпоративной собственности, завершенных за последние двенадцать месяцев; убедитесь, что они включают штампы электронного реестра и подтверждения налоговой службы.
8. Перепроверьте данные штампов и печатей: сравните тисненую печать на проекте акта с образцом в каталоге печатей Палаты; несоответствие свидетельствует о риске подделки.

Выполните все шаги до подписания предварительного соглашения; пропуск любого этапа подвергает компанию риску проблем с правом собственности и потенциальных налоговых штрафов.

Какие проверки необходимо провести после сделки для обеспечения надлежащей регистрации и перехода права собственности

Незамедлительно запросите официальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), выданную не позднее 5 рабочих дней после закрытия сделки; в выписке должен быть указан единственный владелец и отсутствие обременений.

Основные этапы проверки в течение первой недели

1. Получите цифровую выписку из ЕГРН на портале Федеральной службы государственной регистрации и сверьте уникальный номер документа с бумажным оригиналом с QR-кодом.
2. Просмотрите раздел «Ограничения»: флаг «ипотека», «арест», «право третьих лиц» должен иметь значение «отсутствует».
3. Проверьте кадастровую карту, чтобы убедиться, что границы объекта соответствуют техническому паспорту, полученному в ходе due diligence.

Вторичный контроль в течение первого месяца

• Зафиксируйте электронное подтверждение нотариуса (XML-файл с усиленной квалифицированной подписью) и заархивируйте его в системе документооборота компании.
• Направьте письменный запрос в местную жилищно-эксплуатационную службу о переоформлении коммунальных счетов на ИНН компании; в качестве доказательства приложите выписку из ЕГРН.
• Внести объект в реестр основных средств по коду ОКОФ 330.00.99.59, записав первоначальную стоимость, равную цене приобретения, плюс регистрационные платежи.
• Еженедельно в течение 30 дней отслеживайте судебную базу данных «ГАС Правосудие»; любое вновь поданное исковое заявление с кадастровым номером объекта недвижимости требует немедленной юридической проверки.
• Убедитесь, что в местных уведомлениях о налогах на недвижимость компания указана в качестве плательщика до конца текущего календарного года.

Выполнение этих действий обеспечивает документальное подтверждение того, что право собственности было зарегистрировано без обременений и что оперативные, налоговые и юридические записи соответствуют данным реестра.