Различные способы приобретения права собственности

Первичное приобретение права собственности подразумевает отсутствие предыдущего владельца, то есть раньше никто не обладал правом на данный объект.

• создание нового объекта в соответствии с законодательными нормами;
• самовольное строительство (возможное при соблюдении определенных условий);
• приобретательная давность;
• использование бесхозяйного имущества. К этому можно отнести и владение имуществом, от которого прежний владелец отказался или утратил право на него по закону.

Согласно ГК РФ (ст. 219), право собственности на новосозданное сооружение возникает у владельца с момента его регистрации. В свою очередь, «Закон о государственной регистрации» (п.1 ст. 25) требует от заявителя предоставить документы, подтверждающие создание постройки.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ, перевод недвижимости в собственность возможен при выполнении ряда условий:

• строительство проведено на земле, предназначенной для возведения данного типа сооружений;
• на строительство были получены необходимые разрешения;
• не нарушены законодательные и нормативные требования;
• застройка велась для личного использования, а не для третьих лиц.

Эти требования также применимы к незавершенному строительству, которое становится объектом собственности после завершения регистрации.

При самовольной постройке лицо не приобретает вещных прав. Однако суд может признать право собственности, если участок находится в пожизненном владении, собственности или бессрочном пользовании.

В случае приобретательной давности, субъект получает право собственности при непрерывном и добросовестном владении чужим имуществом. Закон устанавливает срок 15 лет, после чего право собственности переходит по закону (п. 1 ст. 234 ГК РФ).

Производные способы

Производное приобретение права собственности происходит при наличии предыдущего владельца и его замене вследствие правопреемства.

К производным способам относятся:

• договоры купли-продажи, дарения, мены;
• реорганизация юридического лица с последующим переходом прав;
• наследование.

При сделках с недвижимостью, право собственности по договору купли-продажи переходит не в момент фактической передачи, а после регистрации нового владельца в государственных органах (п.2 ст. 223 ГК РФ).

В случае наследования, регистрация подтверждает законность перехода прав. Ключевым моментом является момент открытия наследства.

По ст. 58 ГК РФ, при реорганизации юридического лица права переходят на основе разделительного баланса или передаточного акта. Компания-правопреемник должна быть внесена в Единый государственный реестр юридических лиц.

Обстоятельства прекращения права собственности

Утрата права на собственность может быть добровольной или принудительной. В любом случае, процедура требует веских оснований, подтвержденных юридическими фактами.

Добровольное отчуждение

К основаниям добровольного отказа от собственности относятся:

• Самовольный отказ владельца от имущества.

Согласно ст. 225-226 и ст. 236 ГК РФ, добровольный отказ от владения приводит к тому, что имущество становится бесхозяйным. Это может позволить третьим лицам приобрести права на него. Важно отметить, что до момента перерегистрации предыдущий владелец может изменить своё решение и продолжить распоряжаться имуществом в полном объёме.

• Физическое уничтожение.

Одним из оснований для прекращения права собственности является физическое уничтожение имущества. Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ, это единственный случай, при котором права на объект не могут быть переданы третьим лицам. Важно понимать, что это касается именно физической гибели. В случае юридического уничтожения, как, например, при разделе земельного участка, старое право на объект теряется, но может возникнуть новое право на измененный объект.

• Добровольное отчуждение имущества владельцем в пользу третьих лиц.

Один из способов приобретения права собственности — это заключение сделки по отчуждению имущества (ст. 235, ст. 218 ГК РФ). В рамках сделки владелец может добровольно передать своё имущество другому лицу на возмездной или безвозмездной основе, подписав соответствующий договор.

Приватизация, как форма отчуждения, рассматривается в контексте передачи имущества от государства или муниципалитета в частную собственность.

Принудительное отчуждение

Принудительная передача имущества возможна в определённых обстоятельствах:

• Нарушение условий договора или требований законодательства.

Имущество может быть изъято на основании договора между должником и кредитором или по решению суда. В момент прекращения прав на имущество у прежнего владельца, права на него приобретает лицо, в чью пользу было проведено изъятие.

• Отсутствие необходимых разрешений или законных оснований для владения имуществом.

В течение года собственник должен либо провести отчуждение имущества, либо устранить препятствия для его полноправного владения. В противном случае имущество будет реализовано через суд или передано государству. При этом бывшему владельцу выплачивается компенсация, уменьшенная на сумму расходов, связанных с отчуждением.

Важно отметить, что этот порядок действует только в случае законного перехода имущества в собственность другого лица. Незаконное приобретение не сопровождается временными льготами или компенсациями.

• Отчуждение недвижимости из-за утраты прав на землю.

К этой категории относятся случаи, когда земельный участок изымается, например, по причине окончания срока аренды или ненадлежащего использования. Все такие процедуры проводятся на возмездной основе.

Процесс приобретения прав на недвижимость может быть сложным для непрофессионала. Специалисты агентства недвижимости «МСК КЛЮЧ» готовы помочь вам разобраться во всех аспектах этой процедуры, основываясь на теории и богатом практическом опыте. Мы рассмотрим все нюансы конкретной ситуации и предложим лучшие решения.

Что такое право собственности на недвижимость?

Право собственности на недвижимость — это законное право человека управлять своей квартирой, домом или земельным участком. Владелец может использовать своё имущество по своему усмотрению: жить в нём, сдавать в аренду, продавать, дарить или передавать по наследству. Право собственности на недвижимость может быть получено различными способами:

1. Первичные способы означают, что вы становитесь первым владельцем имущества. К примеру, это может быть строительство дома на вашем собственном участке.
2. Производные способы (вторичные) связаны с передачей права от одного человека к другому, например, через куплю-продажу или обмен имущества.
3. Универсальное приобретение возникает в ситуациях, таких как вступление в наследство.
4. Изолированное приобретение происходит, например, при получении имущества по договору дарения.

Для того чтобы государство признало и защитило ваше право собственности, необходимо зарегистрировать его в соответствующих органах. Следует помнить, что до момента регистрации вы не имеете полного права на недвижимость.

Что представляет собой приобретательная давность?

Приобретательная давность — это интересная правовая концепция, применяемая в России. Она позволяет людям получить законное право собственности на недвижимость, даже если изначально это право не было зарегистрировано. Для этого нужно, чтобы человек честно, открыто и непрерывно владел имуществом в течение определённого времени. Этот срок составляет 15 лет для недвижимости и 5 лет для движимого имущества.

Суть приобретательной давности в том, что если человек владеет имуществом с соблюдением определённых условий — добросовестность, открытость и непрерывность владения, он может претендовать на право собственности. Добросовестность означает, что владелец не знает о возможных правовых препятствиях на момент начала владения. Открытость подразумевает, что владение очевидно для окружающих, а непрерывность требует отсутствия длительных перерывов в использовании имущества.

Чтобы официально признать право собственности на основе приобретательной давности, необходимо подать иск в суд. При положительном решении, суд выдаёт документ, который служит основанием для регистрации права собственности в Росреестре, формально подтверждая переход имущества к новому владельцу.

Этот процесс позволяет добросовестным владельцам, которые не оформили своё право собственности, легализовать своё владение недвижимостью.

Какие риски несёт отказ от регистрации права собственности?

Отказ или игнорирование регистрации права собственности на недвижимость может привести к значительным юридическим и финансовым проблемам. Эти риски могут существенно ограничить возможность владельца пользоваться, продавать или защищать своё право собственности. Возможные проблемы включают:

1. Утрата права собственности.
Без официальной регистрации вы не сможете юридически подтвердить своё владение недвижимостью, что критично в случаях спорных ситуаций.

2. Сложности в юридических спорах.
Отсутствие регистрации может вызвать трудности при разрешении имущественных споров и может потребовать дорогостоящего судебного разбирательства для установления права собственности.

3. Невозможность использования недвижимости в качестве залога.
Банки и кредитные организации требуют официальной регистрации права собственности для предоставления ипотек или кредитов под залог недвижимости.

4. Проблемы с налогами.
Нарушение процедуры регистрации может привести к налоговым проверкам и штрафам за уклонение от уплаты налогов на имущество.

5. Ограничения в распоряжении недвижимостью.
Незарегистрированное право собственности ограничивает возможности продажи, дарения или передачи недвижимости по наследству.

Чтобы минимизировать риски, крайне важно строго следовать всем требованиям к регистрации прав собственности. Это включает в себя подачу полного комплекта документов и устранение любых ошибок в них. Помните, что корректная регистрация не только защищает ваши права как владельца, но и обеспечивает юридическую чистоту сделок с недвижимостью, способствуя стабильности и прозрачности рынка недвижимости.

Процедура оформления права собственности по приобретательной давности

Концепция приобретательной давности, пришедшая к нам из римского права, предполагает возможность признания права на имущество через длительное и открытое пользование им. Вместе с экспертами мы рассмотрим, как оформить право собственности в соответствии с российским законодательством.

• Алексей Гавришев, адвокат, основатель AVG Legal
• Вадим Ткаченко, юрист, основатель и руководитель консалтинговой группы vvCube

Срок приобретения права — 15 лет

Принцип приобретательной давности закреплён в современном российском праве. В соответствии с пунктом 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое не является собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным в течение 15 лет, может получить право собственности на это имущество.

Однако, простое истечение срока приобретательной давности не является достаточным условием. Важно учитывать различные факторы, которые влияют на защиту прав собственника. Например, настоящий владелец имущества может не знать о его существовании или не иметь возможности управлять им.

Необходимость судебного разбирательства

При оформлении права собственности на основании приобретательной давности, важно помнить, что такое право можно зарегистрировать только через суд.

Если предыдущий собственник неизвестен и нет спора о праве, необходимо обратиться в суд в порядке особого производства для признания права собственности.

Вадим Ткаченко, юрист, основатель и генеральный директор консалтинговой группы vvCube:

— Признание права собственности, например, на земельный участок на основании приобретательной давности возможно только в судебном порядке. Однако на практике это остаётся довольно сложным процессом, который законодательство ещё не полностью урегулировало. Весной этого года Конституционный суд указал, что приобретательная давность неприменима к самовольно занятой государственной земле. Суды часто принимают сторону администраций, не углубляясь в детали дела.

Как оформить право на недвижимость через приобретательную давность

Процесс регистрации права собственности через приобретательную давность включает следующие шаги:

• подготовить заявление, подтверждающее факт добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом;
• собрать пакет документов, которые будут приложены к заявлению, и оплатить государственную пошлину — от 300 до 2000 рублей;
• подать заявление в суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества, на которое оформляется право;
• после получения судебного решения обратиться в Росреестр для регистрации права собственности;
• получить выписку из ЕГРН, подтверждающую регистрацию.

Такие дела рассматриваются в упрощенном порядке в течение двух месяцев со дня подачи заявления в суд.

Юристы отмечают, что судебная практика по вопросам приобретательной давности начала формироваться только в 2002 году, поскольку в советском законодательстве не было подобных положений.

«В подавляющем большинстве случаев суды отказывают в удовлетворении требований о признании права собственности на основании приобретательной давности. Основной причиной отказа обычно становится недоказанность одного из необходимых юридических фактов, предусмотренных ст. 234 Гражданского кодекса. Например, может быть не соблюдено одно из ключевых условий владения имуществом», — поясняет адвокат и основатель AVG Legal Алексей Гавришев.

Понятие приобретательной давности зародилось еще в римском праве.

(Фото: Екатерина Кузьмина/ТАСС)

Пример из практики Верховного суда

Жительница Луховицкого района Московской области обратилась с просьбой передать ей оставшуюся половину дома и земельного участка. Она мотивировала это тем, что наследники другой части недвижимости не проявляли никакого интереса к своей собственности. Местные суды отклонили её иск, но Судебная коллегия Верховного суда встала на сторону истицы.

Гражданка получила половину дома по договору дарения от предыдущего владельца и более 15 лет фактически пользовалась всем домом и земельным участком как своим. Вторая половина принадлежала двум другим собственникам, которые не использовали это имущество. Верховный суд разъяснил, что человек может приобрести право собственности на имущество, если у него нет владельца, владелец неизвестен или он отказался от него либо потерял право собственности по другим причинам.

Верховный суд также отметил, что наличие титульного владельца имущества не препятствует его приобретению другим лицом. Даже если титульный владелец формально не отказывался от имущества, достаточно, что он долгое время не пользовался им и не содержал его.