Какие трудности могут возникнуть при заключении сделки купли-продажи объекта недвижимости (земельного участка) и как можно оптимизировать этот процесс? Какие советы и примеры можно применить для повышения качества самого договора купли-продажи недвижимости?
Результат № 1: недопустимость заключенной сделки.
При возникновении ущерба другим участникам из-за сделки или решения органов управления юридического лица, такая сделка или решение могут быть признаны недействительными. В таком случае, выбывшее имущество может быть возвращено или его стоимость может быть компенсирована (в соответствии со статьями 10, 168, 174 и 167 Гражданского кодекса РФ, а также статьями 49, 68 и 70 Федерального закона от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (далее — Закон об АО) и статьей 43 Федерального закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее — Закон об ООО)).
Само по себе осуществление или приобретение активов (работ, услуг) по ценам, отличающимся от рыночных, не приводят к недействительности сделки. Нерыночная стоимость может быть обусловлена другими факторами: необходимостью срочной продажи имущества, реализацией активов, не относящихся к основной деятельности, неотложной потребностью в замене оборудования и другими.
Для признания сделки недействительной требуется выявить дополнительные факторы, например, если одна из сторон сделки имеет намерение нанести ущерб интересам других участников гражданского оборота. Это было установлено в определении Верховного суда Российской Федерации от 12 августа 2014 года под номером 67-КГ14-5.
Если существует свидетельство, что другая сторона сделки имела или обязана была знать о явном нанесении ущерба юридическому лицу, сделка также может быть признана недействительной (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 08.02.2016 г. № 307-ЭС15-18872 по делу № А56-72176/2014).
Для более простого доказательства приведенных обстоятельств в сделке, в которой участвуют взаимозависимые лица, контрагентам следует уделить особое внимание определению цены договора и заранее подготовить доказательства, подтверждающие ее обоснованность.
Оценка степени причинения ущерба также производится судами. Явное наличие ущерба может быть подтверждено совершением сделки на явно и значительно невыгодных условиях. Например, если предоставленное по сделке имущество значительно ниже его рыночной стоимости, которая была получена контрагентом. Это описано в пункте 93 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
Результат № 2: оспаривание сомнительной операции у должника
Если мы говорим о сделках, при которых должник совершает не выгодные действия перед своим банкротством, законодательство и судебная система проявляют меньшую терпимость.
Акт о несостоятельности банкрота может быть признан недействительным только из-за неравноценности обратного исполнения, согласно статье 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», далее — Закон о банкротстве.
Если сделка была совершена в течение одного года до подачи заявления о признании должника банкротом или после этого, и ее условия значительно отличаются в ущерб должнику от условий таких же сделок, совершаемых в сравнимых обстоятельствах, это основание для признания сделки недействительной. Если удастся доказать, что сделка была совершена с целью причинения ущерба имущественным интересам кредиторов, то ее также можно признать недействительной, если она была заключена в течение трех лет до начала процедуры банкротства.
В случае признания сделки недействительной, если невозможно вернуть имущество по каким-либо причинам, приобретатель обязан возместить его фактическую стоимость на момент приобретения (в соответствии со статьей 61.6 Закона о банкротстве). При этом, если суд установит, что рыночная стоимость имущества превышает цену продажи на, например, 25%, то приобретателю придется внести в конкурсную массу сумму, превышающую платеж за 25%.
Также, лица, осуществляющие контроль над должником, могут быть привлечены к дополнительной ответственности по его задолженностям в случае значительного ущерба, причиненного кредиторам (пункт 61.11 Закона о процедуре банкротства).
Для того, чтобы привлечь лиц, контролирующих должника, к ответственности за совершение сделки, которая причинила значительный ущерб кредиторам, необходимо не только доказать подозрительность этой сделки согласно Закону о банкротстве, но и подтвердить ее значимость и серьезные потери. Однако сам факт подозрительной сделки не является достаточными доказательствами. Оценка вреда, нанесенного кредиторам, осуществляется с учетом масштабов деятельности банкротной компании, согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 53 «О некоторых вопросах, связанных с привлечением контролирующих должника лиц к ответственности при банкротстве».
Результат № 3: обязанность руководителей за неправильную сделку
Сотрудники организации, которые инициировали и одобрили сделку, совершенную по невыгодным условиям, могут быть привлечены к ответственности за убытки, понесенные компанией. Кроме того, в определенных ситуациях, заключение неравноценной сделки может привести к исключению участника из общества. Это подтверждается статьями 10, 53.1, 65.2 и 67 Гражданского кодекса РФ, а также статьей 71 Закона об акционерных обществах и статьей 44 Закона об обществах с ограниченной ответственностью.
Широко распространенная практика взыскания убытков от руководителей компании, которые осуществили не выгодную сделку, заключается в оценке разницы между ценой продажи (покупки) и рыночной стоимостью. Примером такой практики может служить Постановление АС Западно-Сибирского округа от 22.12.2020, по делу под номером А70-19988/2019.
Применение исключения участника судом встречается довольно редко, несмотря на то, что подобная ситуация тем не менее была отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2019 года (пункт 9), который касается некоторых вопросов применения законодательства о хозяйственных обществах. В данном случае суд принял решение об исключении участника-директора из общества по причине его продажи важного имущества компании по цене, значительно ниже его реальной стоимости в 4 раза.
Вероятность удовлетворения просьбы о исключении участника значительно возрастает в случае, если противоположная сторона представит другие доказательства его непорядочного поведения, например, что он наносит ущерб деятельности общества.
Результат № 4: дополнительное взимание налогов.
Сотрудники налоговой службы могут заметить, что в неправильных условиях совершены сделки и тем самым было получено необоснованное налоговое преимущество согласно статье 54.1 Налогового кодекса Российской Федерации.
В соответствии с общими правилами, налоговые органы не имеют права оспаривать цену товаров (работ, услуг), которая указана сторонами при совершении сделки и учтена при налогообложении. Отклонение цены сделки налогоплательщиком от рыночного уровня не является доказательством необоснованной налоговой выгоды. Однако, если цена сделки многократно отклоняется от рыночного уровня, это может быть принято во внимание как один из признаков необоснованной налоговой выгоды, согласно пункту 3 обзора практики судебного рассмотрения дел, связанных с применением определенных положений раздела V.1 и статьи 269 Налогового кодекса Российской Федерации от 16.02.2017 года.
В соответствии с положениями статьи 54.1 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщик имеет право снизить налоговую базу и сумму налога к уплате, если главная цель заключения сделки не заключается в избежании уплаты (частичной уплаты) или зачете (возврате) суммы налога. Если стоимость приобретаемых товаров (работ, услуг) значительно ниже рыночной стоимости, это может свидетельствовать о получении необоснованной налоговой выгоды (см. Письмо Федеральной налоговой службы России от 10.03.2021 г. № БВ-4-7/3060@).
В ситуациях подобного рода налоговый орган имеет возможность определить величину фактических налоговых обязательств налогоплательщика, исходя из стоимости сделки на рынке, а также дополнительно начислить налог. Данное положение было установлено в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2016 года № 305-КГ16-4920 по делу № А40-63374/2015, а также в Постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.05.2019 года по делу № А78-8644/2018.
где представлена полная информация по данному вопросу.
На этой странице вы можете ознакомиться со списком услуг, предоставляемых нашей компанией.
Агентские отношения и неполные контракты. Как заключать выгодные сделки
Оливер Харт и Бенгт Хольмстрём, ученые из Гарвардского университета и MIT соответственно, были награждены Нобелевской премией по экономике в 2016 году за значительный вклад в развитие теории контрактов. Их работы являются неотъемлемой частью современной теории контрактов и оказывают влияние на образовательные программы многих университетов во всем мире. Хольмстрём сфокусировался на исследовании агентских отношений, в то время как Харт разработал теорию неполных контрактов. Новые исследования, основанные на их работах, продолжают развивать и дополнять их идеи. Применение этих теорий имеет непосредственное отношение к нашей повседневной жизни, их научный вклад помогает лучше понять и оптимизировать различные договорные отношения и контракты.
Экономическая наука создает модели, которые объясняют различные явления в экономической сфере и приносят понимание реальности. Одна из самых простых моделей, которая привычна каждому, — модель рынка с кривыми спроса и предложения. С течением времени экономическая наука развивается и приходят на смену примитивным моделям, которые обладали ограниченной объясняющей силой, более сложные и содержательные модели, которые в свою очередь являются более точными. Так, теория рыночного равновесия, основанная на предположении о том, что основным механизмом взаимодействия между участниками рынка является ценовой механизм, оказалась неприменимой для объяснения экономического взаимодействия между заказчиками и подрядчиками, менеджерами и владельцами компаний, кредиторами и заемщиками, а также другими видами взаимодействия, где распределение информации играет важную роль.
Идея теории контрактов возникла с целью более полного описания ситуаций, в которых несколько сторон сотрудничают для реализации определенного проекта, успех которого зависит от действий каждой стороны. Стороны заключают контрактные отношения, в которых они договариваются о том, какая выгода будет предоставлена каждой стороне в зависимости от исхода. Таким образом, действия сторон и их усилия определяются стимулами, заданными контрактом. Каждый участник будет стремиться к достижению своих интересов, и это в значительной степени зависит от условий контракта. В результате некоторые контракты оказываются эффективными, позволяя всем сторонам выиграть и осуществить взаимовыгодный проект, в то время как другие оказываются менее эффективными, и потенциально выгодные проекты не реализуются. Теория контрактов исследует подобные ситуации, которые пронизывают все аспекты реальной экономической жизни.
В теории контрактов существуют две составляющие: позитивная и нормативная. Они объясняют, почему стороны могут не договориться и не реализовать выгодный проект в определенных условиях, а могут успешно сотрудничать в других. Одна из важных тем в этой области — исследования «оптимальных контрактов», которые способны обеспечить наилучший возможный результат. Из этих исследований мы можем сделать качественные выводы о том, как выбор стимулов и их закрепление в контракте могут активировать экономические механизмы и повысить вероятность успеха полезных проектов. Важную роль в теории контрактов играет распределение информации между сторонами и степень ее проверяемости, которая может быть учтена в контракте. Примеры могут помочь лучше понять эти концепции.
Владелец и руководитель молодой компании, которая растет, ищет финансирование и привлекает инвестора, предлагая ему пакет акций с контрольными правами. Инвестор готов вложиться, но ему важно, чтобы его интересы были защищены, так как доходность его инвестиций зависит от усилий руководителя, а его мотивация для хорошей работы будет снижаться, если доля акций, которыми он владеет, будет невелика. Как создать контракт, чтобы проект был успешно реализован и все заинтересованные стороны остались в выигрыше? В другом случае, когда управляющий активами принимает в доверительное управление значительную сумму от доверителя, как создать оптимальные стимулы для управляющего? Может ли он быть склонен придерживаться только рискованных, но прибыльных стратегий, если его бонусы привязаны к конечной доходности?
В экономической теории рассматривается множество ситуаций, подобных описанной, при помощи модели «Принципал-агент». В этой модели один человек (принципал) нанимает другого (агент) для выполнения определенного проекта. Успех проекта зависит не только от усилий самого агента, но и от других факторов, на которые он не может повлиять. Принципал видит только конечный результат проекта — был ли он успешным или провалился, но не знает, что именно стало причиной такого исхода — недостаточные усилия агента или внешние факторы. Возникает вопрос о том, какой контракт должен предложить принципал агенту, чтобы создать стимулы для максимальных усилий, учитывая, что сам уровень усилий агента не наблюдается и его можно оценить только по итоговому результату. В рамках теории контрактов существует обширный раздел, объединяющий модели, отвечающие на этот вопрос, известный как «теория агентских отношений». Значительный вклад в развитие этой теории внес Бенгт Хольмстрём.
В соответствии с этой концепцией проблема возникает не только из-за неизвестности будущих условий, но в основном из-за невозможности закрепить их в контракте, что снижает стимулы для инвестиций со стороны обеих сторон. Каждая из сторон опасается, что после вложения средств в проект другая сторона может изменить условия контракта в свою пользу. Учитывая эти риски, первая сторона будет очень осторожна и не будет инвестировать в проект, хотя, возможно, вклад обеих сторон был бы более полезным с точки зрения общественного благосостояния. Можно ли создать контракт, который будет стимулировать стороны действовать наиболее благоприятным образом для общественного блага? Этими вопросами занимается теория неполных контрактов.
Интересно, что данная концепция прямо связана с теорией оптимального размера организации. Фактически, организация состоит из различных структурных подразделений, отделов и групп, которые совместно работают над общим проектом. Однако возникает вопрос: почему каждое подразделение не может стать самостоятельной фирмой? Почему такое разделение не происходит? Одно из возможных объяснений предлагается в рамках теории неполных контрактов, согласно которой разделение фирмы на несколько независимых подразделений может вызвать проблемы в их взаимодействии. Поскольку каждой фирме придется найти способы регулировать свои отношения с другими, они будут вынуждены заключать контракты. Однако, поскольку такие контракты не могут быть полностью детализированными, это может снизить стимулы к эффективному сотрудничеству. В таком случае, решением может быть объединение всех фирм в одну структуру, где не требуется заключение контрактов между подразделениями.
Учение о договорах имеет прямое отношение к нашей повседневной жизни, так как трудно найти сферу экономической деятельности, где не существует агентских отношений. Экономическое значение открытых Хартом и Хольмстрёмом эффектов является огромным. Можно с уверенностью сказать, что одной из причин мирового финансового кризиса стало именно мошенническое поведение в кредитовании и финансовом посредничестве. Механизмы возникновения таких недобросовестных действий можно найти в исследованиях лауреатов. Основываясь на их работах, можно усовершенствовать существующие практики взаимодействия между разными экономическими институтами.
Как оптимизировать договорную работу в компании
Вы сможете получить доступ ко всем материалам сайта, относящимся к вашей профессии, начиная с 2010 года. Просто оформите комплексную подписку на журнал выбранной вами тематики на полугодие или год. Таким образом, вы будете владеть полной информацией, соответствующей вашим интересам, и всегда быть в курсе последних новостей и достижений в вашей области.
- Вы ежемесячно будете получать на свой почтовый ящик печатную версию нашего свежего номера.
- Все статьи этой категории, опубликованные с 2010 года, будут доступны в рамках комплексной подписки на сайте.
Благодаря удобной функции поиска и другим улучшенным элементам навигации, наш сайт предоставит вам возможность мгновенно находить ответы на все ваши трудовые вопросы. Совершенствуйте свои профессиональные навыки, повышайте свой статус и увеличивайте свою зарплату с нашей незаменимой поддержкой!
Специально подобранный для вас
Опасности, связанные с пассивностью руководителя при работе с проблемами по долгам клиентов
Когда первоначальное соглашение может быть признано основополагающим. Как определить срок для заключения основного соглашения. Есть ли возможность включить отсрочивающие и аннулирующие условия в такое соглашение. Можно ли предусмотреть обеспечительные меры в нем. В чем отличие первоначального соглашения от аналогичных сделок, которые часто путаются с ним на практике (соглашение о намерениях, опцион на заключение соглашения, опционные и рамочные соглашения). Какой основной риск нужно учитывать при заключении первоначального соглашения.
Исследуем плюсы и минусы перехода на электронный документооборот с зарубежными партнерами.
Рассмотрим концепцию обратных обязательств при расторжении гражданско-правового договора и важность соблюдения баланса интересов сторон. Ответим на вопросы, связанные с их возможностью и применяемыми правилами, а также рассмотрим ситуацию, когда продавец или поставщик оказывается банкротом.
Каковы дальнейшие действия в случае обнаружения ошибки в договоре?
Статья рассматривает юридическую природу ошибок, которые могут возникнуть при заключении договоров. Автор обращает внимание на наиболее распространенные ошибки и их последствия, связанные с введением в заблуждение или неосторожным поведением. Кроме того, статья объясняет разницу между опечаткой и другими видами ошибок и предлагает рекомендации по их предотвращению.
Формулировка, касающаяся финансовых условий: корректное описание в письменном соглашении
Условия оплаты в гражданско-правовом договоре представляют собой договоренность между сторонами о способе расчета за выполнение собственных обязательств. Эти условия являются важными элементами самого договора и требуют особого внимания на этапе его оформления. В данной статье мы рассмотрим различные варианты формулировок условий оплаты, включая предварительную оплату, коммерческие кредиты, оплату после выполнения работ, оплату наличными и абонентскую плату.
Если возникла необходимость в изменении договора в связи с изменением ситуации, как быть?
Не всегда возможно предусмотреть будущие изменения обстоятельств при заключении договора. Факторы, такие как пандемия, санкции, экономический кризис, резкое изменение курса валюты, банкротство контрагента или его неисполнение обязательств, могут серьезно подорвать исполнение договора и уничтожить интерес к нему на прежних условиях. Закон предусматривает возможность изменения или расторжения договора в некоторых случаях, включая существенное изменение обстоятельств (статья 451 Гражданского кодекса РФ). Эта статья расскажет вам, как это сделать и нужно ли обращаться в суд. Вы узнаете также, в каких случаях можно говорить о форс-мажоре и о последствиях мер, принятых властями в связи с распространением коронавирусной инфекции.
Соглашение о взаимной предоставке услуг
В этой статье мы исследуем сущность договора «взаимного оказания услуг» и рассмотрим его отношение к бартерным сделкам. Вы узнаете о правильном оформлении договора, необходимых условиях, а также о процессе отчетности по исполнению обязательств по этому договору. Кроме того, наше издательство с радостью представляет образец договора «взаимного оказания услуг», который активно используется в нашей работе.