Я хотел бы узнать, есть ли возможность составить договор, который заставит мою родственницу сделать меня вторым собственником или передать мне долю после погашения ипотеки по квартире банком. Это потребует еще пять лет платежей по ипотеке.
- Процедура получения согласия от банка-владельца залога
- Можно ли оформить подарочный акт?
- Изменение условий существующего соглашения об ипотеке.
- Подписание предварительного соглашения о приобретении части доли
Получение согласия банка-залогодержателя
Когда ваша родственница-собственник находится в ситуации, где ее квартира служит залогом для банка, ей запрещено продавать или передавать право собственности на эту квартиру без согласия банка-залогодержателя. Таково требование пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса РФ и пункта 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Есть возможность отступить от этого требования только в случаях, предусмотренных законом или договором об ипотеке.
Необходимое законное согласие третьей стороны (в данном случае — залогодержателя) является обязательным для заключения сделки и в случае его отсутствия, сделка может быть признана недействительной (оспоримой) в соответствии с нормами статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Для заключения договора о передаче владения доли в квартире между вами и вашей родственницей необходимо получить предварительное согласие банка-залогодержателя, который обладает ипотекой на данную квартиру. Исключение составляет случай, если такие условия не были предусмотрены в договоре об ипотеке, который был заключен между вами, как владельцем квартиры, и банком.
Согласно статье 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», нарушение правил по отчуждению заложенного имущества без согласия залогодержателя будет иметь негативные последствия.
Возможно ли оформление дарственной
В связи с тем, что вы уже производите финансовые платежи за жилое помещение, хотя оно находится в собственности вашей родственницы и имеется договор залога с банком, такой вариант переоформления доли в квартире, как дарственная сделка, не является подходящим для вас.
Согласно условиям договора дарения, даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность. При заключении данного договора даритель не имеет права требовать встречного представления обязательств. Таким образом, данный даритель (в данном случае, это владелец квартиры) не должен получать никаких финансовых выгод от передачи своей недвижимости второй стороне. Однако, в данной конкретной ситуации, это не соответствует действительным отношениям, которые возникли между сторонами.
Изменение условий действующего ипотечного договора
Самым надежным вариантом будет обратиться вместе со собственником (родственницей-заемщиком) к залогодержателю (банку) с предложением пересмотреть условия существующего кредитного договора, включив вас как сторону и созаемщика и разделив сумму кредитного долга между вами.
Путем изменения условий кредитных отношений с заставным держателем вы можете сделать так, чтобы вы также частично выплачивали ипотеку и имели возможность законно вносить кредитные платежи за эту квартиру (долю в ней), что позволит вам контролировать ситуацию с исполнением обязательств перед банком.
Если банк, который удерживает ваш залог, отклоняет ваши предложения, всегда есть возможность обратиться в другие ипотечные банки для рефинансирования суммы вашего кредитного долга. Главное, чтобы вы стали одной из сторон кредитного договора с банком, который удерживает ваш залог.
Как переоформить ипотечную квартиру на другого человека: подробная инструкция
Хотели оформить ипотеку, но в итоге поменяли свое решение? Разоблачаем способы реализации ипотечного имущества.
Для большинства людей ипотека – это всего лишь обычный, но более продолжительный кредит, при котором банк предоставляет заемщику деньги на покупку недвижимости. Однако законы, адвокаты и специалисты в области банковского дела видят ипотеку по-другому. В соответствии с законодательством ипотека является формой залога недвижимости.
Если говорить простыми и понятными словами, это означает, что владелец, то есть тот, кто взял взаймы, не может без разрешения банка продавать, передавать или обременять недвижимость, которая является залогом.
Тем не менее, агентам по недвижимости и банковским экспертам постоянно приходится сталкиваться с ситуациями, когда владельцы продают свою ипотечную квартиру, чтобы приобрести более просторное жилье. Такие сделки являются обычным явлением, хотя они имеют свои собственные нюансы и особенности.
Если вы задумались о продаже своей ипотечной квартиры, то стоит знать о некоторых распространенных методах, которые успешно применяются на практике.
Продавец сам находит деньги, гасит ипотеку и продаёт квартиру
Да, точно так. Сам владелец-продавец самостоятельно находит средства для погашения ипотечного займа, либо берет потребительский кредит, либо обращается за помощью к своим близким.
Для всех участников — продавца, покупателя и банка, наиболее выгодным вариантом является простой подход. Таким образом, продавец может быть уверен, что спрос и цена на его незаложенную квартиру будут соответствовать текущим рыночным условиям. В то же время у покупателя будет меньше рисков, что позволит ему спокойно и быстро принять решение о покупке жилья.
Покупатель даёт деньги продавцу на погашение ипотеки
В этой ситуации покупатель предоставляет собственнику сумму для погашения ипотечного кредита. Обычно, согласно условиям, передача денег происходит при подписании расписки или на основании предварительного договора купли-продажи.
Когда владелец полностью погашает ипотечный займ, банк устраняет обременение с квартиры. Затем заключается основной договор купли-продажи и происходит регистрация передачи права собственности на покупателя.
Такой вариант является более опасным для покупателя, но в то же время удобным для продавца. Во-первых, существует возможность, что деньги, предоставленные покупателем для погашения кредита, будут использованы собственником для других целей. Во-вторых, собственник может отклонить сделку.
Приобретатель в данной ситуации должен тщательно оценить существующие риски, осуществить тщательную проверку объекта недвижимости и имущественных прав, зарегистрированных на него. Ему необходимо совместно с владельцем собрать и составить полный комплект документов, необходимых для совершения сделки, заключить договор, подробно определяющий права и обязанности обеих сторон, а также их ответственность за невыполнение обязательств. Это может быть как предварительный договор купли-продажи, так и основной договор с рассрочкой платежа.
Сделку полностью ведёт банк
Владелец имущества реализует ипотечный объект с согласия банковского учреждения, которое осуществляет наблюдение за сделкой на всем ее пути. Этот вид сделок является менее рискованным и, в некоторых инстанциях, может быть даже выгоден для потенциальных покупателей. Существуют два вида таких сделок.
В данном сценарии клиент, совершая покупку, берет на себя ипотечный кредит в банке, который предоставил кредит продавцу, и выплачивает задолженность. Банк наблюдает за движением денежных средств в сделке, обеспечивает погашение кредитных обязательств у владельца и оформляет переход права собственности на объект в пользу покупателя.
Во втором варианте возникает ситуация, когда кредит переоформляется на другое лицо. Таким образом, покупатель становится как владельцем объекта, так и заёмщиком по ипотеке. То есть, происходит совершение сделки перекредитования, в которой участвуют три стороны: банк, продавец и покупатель.
Как перепродать ипотечную квартиру в Сбербанке
Можно также продать и приобрести квартиру, которая была приобретена по ипотеке от Сбербанка, включая возможность совершить покупку также по ипотеке.
Если желаете приобрести указанную квартиру по ипотеке, залог будет переоформлен на нового владельца. Не требуется предпринимать никаких действий, банк самостоятельно оформит все необходимые процедуры. Дополнительную информацию о таких сделках можно найти в статье «Возможность покупки квартиры, находящейся в залоге у банка».
Вы можете реализовать свою ипотечную квартиру, взятую в Сбербанке, через Домклик, сохраняя все существующие условия для потенциального покупателя, будь то остаток кредита, ставка процента или ежемесячный платеж. Чтобы получить более подробную информацию о продаже ипотечной квартиры с сохранением текущих условий, обратитесь к соответствующей статье.
Приобретение залоговой недвижимости от Сбербанка сопряжено с определенными ограничениями, так как приобрести ее возможно только в том населенном пункте, где была оформлена ипотека.
Необходимо учесть, что при выборе любого из трех вариантов совершения сделки, продавец и покупатель обязаны согласовывать свои планы и действия с банком, иначе могут возникнуть нежелательные последствия. Например, отказ в оформлении государственной регистрации перехода права собственности.
Покупателям и продавцам нет необходимости волноваться о проведении таких сделок — при правильном оформлении отношений всегда можно предотвратить возможные риски. В таких случаях всегда полезно обратиться за помощью к профессионалам.
В самом начале, опытный агент по недвижимости обратит особое внимание на вопросы, вызывающие сомнения, проведет тщательную проверку документов, осведомит клиента о возможных рисках и нюансах, и предложит наиболее подходящий вариант.
Если вам требуется найти сертифицированное агентство и квалифицированных специалистов в вашем городе, которые обладают всеми необходимыми навыками для работы в сфере недвижимости, вы можете воспользоваться услугами платформы Домклик или посетить сайт Единого реестра РГР, где есть информация о проверенных и аттестованных профессионалах.
Во-вторых, сотрудники финансовых учреждений и представители рынка недвижимости обладают одинаковыми знаниями и используют единый терминологический аппарат, что, безусловно, облегчает общение и ускоряет процесс совершения сделки.
Можно ли продать квартиру в ипотеке
Если вы уже оформили ипотечный кредит и купили недвижимость, это не означает, что вам придется оставаться в ней навсегда. Если вы хотите приобрести жилье в другом районе или городе и ваше текущее жилье не подходит, существует несколько способов его продать.
Авторские права остаются в собственности банка до полного погашения долга. Для осуществления продажи необходимо получить одобрение финансового учреждения как для объектов, уже находящихся в эксплуатации, так и для тех, которые находятся в процессе строительства на момент принятия решения о продаже прав.
Досрочное погашение долга
Владелец жилья может внести полную сумму за него, не дожидаясь продажи квартиры по ипотеке. В этом случае запрет на совершение операций с недвижимостью будет снят, и владелец получит полное право на свободное распоряжение своим имуществом — он может продать, подарить, разделить или передать его другим способом.
Используя указанные методы, можно закрыть ипотечный кредит путем продажи квартиры и погашения задолженности средствами, полученными от реализации.
Для избавления от обременения квартирой можно воспользоваться простым способом, однако необходимо быть внимательным. Потребительский кредит обычно имеет более короткий срок, чем ипотечный — всего 5-7 лет, в то время как ипотека может быть оформлена на 30 лет. Процентная ставка также будет выше. Если остаток долга значителен, то переключение на обычный кредит приведет к существенному увеличению ежемесячного платежа.
Если у вас уже имеется заинтересованный покупатель и весь процесс продажи займет не более двух месяцев, то существует возможность успешной реализации жилплощади. Важно учесть, что в случае, если потребуется более полугода на поиск покупателя, это может серьезно негативно сказаться на вашем финансовом плане. Поэтому рекомендуется заблаговременно продумать, насколько быстро будет возможно осуществить продажу и подсчитать будущие затраты.
Если вас не пугает увеличение оплаты, вы можете получить кредит и свободно продавать свою недвижимость. Ежемесячные выплаты будут значительными, но срок кредита сократится в несколько раз, и ваше имущество не будет заложено.
Продажа через рефинансирование: инструкция
Заемщик решает воспользоваться кредитом в незнакомом банке для погашения долга перед другим банком. Такой подход дает возможность решить проблему задолженности и избавить недвижимость от обременения. Такие программы предлагают более выгодные условия и повышают шансы на получение одобрения.
Необходимо обратить внимание на то, что требуется найти банковское предложение, которое позволит вам сохранить свою жилплощадь без обременения залогом. Еще одним вариантом является использование другой квартиры в качестве залогового имущества.
Необходимо найти подходящий банк и программу, которые позволят погасить задолженность с помощью кредитных средств. В противном случае, можно обратиться в кредитную организацию и предложить заложить другое имущество в качестве залога, например, автомобиль, дачу или дом.
Получите документ о текущей задолженности. Вам необходимо обратиться в банк, предоставляющий ипотечные кредиты, и заказать выписку, содержащую информацию о сумме, которую нужно оплатить для полного досрочного погашения займа. Имейте в виду, что данная сумма периодически меняется.
Подготовьте документы для проведения рефинансирования. Посетите банк, где вы хотите провести рефинансирование, чтобы получить список необходимых документов. Затем соберите все необходимые документы и предоставьте их сотрудникам банка. Подождите, пока все документы будут проверены и одобрены. Обычно вы будете уведомлены об этом посредством СМС или телефонного звонка.
Ипотека погашена. Новый финансовый учреждение выплачивает ипотечную сумму, достаточную для полного погашения задолженности. Перед первоначальным банком у вас больше не осталось задолженностей.
Получите документацию о выплате кредита и снятии обременения. Обратитесь в первую ипотечную организацию и получите подтверждение о том, что задолженность полностью погашена и вы свободны распоряжаться имуществом без ограничений.
Продажа ипотеки через банк
Большинство банков имеют специальные разделы на своих веб-сайтах, где есть возможность приобрести квартиры и дома, который принадлежат владельцам и которые они планируют предоставить в залог.
Заявитель обращается в финансовое учреждение и составляет документ, в котором выражает свою неспособность или нежелание продолжать погашать свою задолженность, просит банк реализовать его имущество. Помимо этого, он передает банку полномочия на реализацию недвижимости.
Банк ищет потенциального покупателя для недвижимости, которому не требуется участие в процессе сделки. Банк самостоятельно проверяет клиента, изучает необходимые документы и продает имущество от имени продавца. Продавцу нет необходимости лично присутствовать при показе недвижимости или участвовать в остальных этапах сделки.
Деньги, полученные от клиента, направляются на полное погашение ипотечного кредита. Если оплаченная сумма превышает остаток задолженности, лишние деньги переводятся на счет бывшего владельца недвижимости.
Получить жилищный кредит в банковском учреждении ВТБ.
Переоформление ипотеки на другого человека: как это возможно сделать
Существует возможность передать ипотеку на другого лица при выполнении определенных условий. В этой статье мы рассмотрим, как организовать такую сделку.
Документы необходимые для перевода ипотеки на другого человека
Для осуществления процесса переноса ипотечного займа на другого лица потребуются следующие официальные бумаги:
- Предъявление документов, подтверждающих личность, от обеих сторон соглашения.
- Документация, удостоверяющая заработок неизвестного кредитора.
- Документальное подтверждение права собственности на объекты недвижимости.
- Договор на получение ипотечного кредита.
- Заявка на изменение условий ипотечного кредита.
На кого можно переписать ипотеку.
Оформить кредит на приобретение жилья возможно на любое физическое лицо, которое соответствует требованиям банка и закона. Однако перед принятием решения о таком шаге рекомендуется тщательно оценить все возможные риски и обсудить этот вопрос с банковским учреждением и другим участником сделки.
Если у вас возникли какие-либо вопросы, связанные с приобретением, продажей или арендой недвижимости, наша команда сотрудников компании «Самолет Плюс» всегда готова помочь вам быстро и эффективно разобраться в них. Наш главный приоритет — обеспечить вам легкое и безопасное решение всех вопросов, связанных с недвижимостью.
покупки авиабилетов, бронирования гостиниц, аренды автомобилей и других туристических услуг. Система «Самолет Плюс» предоставляет удобный интерфейс для поиска и сравнения цен на различные виды туристических услуг. Кроме того, в рамках платформы доступна также возможность оформления страховки, заказа трансферов и электронных билетов на мероприятия. Благодаря офисам по всей России, клиенты могут получить профессиональную консультацию и помощь в организации любой поездки. «Самолет Плюс» обеспечивает надежность, удобство и широкий спектр услуг для всех путешественников.
- приобретение имущества на постоянной основе, приобретение жилой или коммерческой недвижимости в качестве инвестиции
- Организация сделок по продаже имущества
- Вся территория Российской Федерации предлагает возможности для аренды различных недвижимостей.
Более того, предоставляются разнообразные дополнительные сервисы.
- Декорирование внутреннего пространства;
- ремонт жилых помещений; основательное восстановление квартиры; полная обновка жилой площади; комплексные работы по восстановлению жилого пространства; обновление и реконструкция квартиры; реставрация и модернизация жилой площади.
- помощь при переезде; оказание услуг при переезде; содействие в организации переезда; поддержка в процессе переезда; помощь в смене места жительства; поддержка при переезде в новое место; помощь в адаптации после переезда.
- меблировка;
- страхование;
- оценка стоимости недвижимости
- Trade-in представляет собой выгодную опцию, которая дает возможность заменить свою старую квартиру на новую.
Уведомления с анализом свежих постановлений
Что такое перевод долга
При осуществлении процедуры по перенесению задолженности, обязательства текущего заемщика переносятся на нового заемщика, с которым банк заключает новый кредитный договор. Условия данного договора остаются без изменений и соответствуют условиям ипотечного займа, которые были установлены при его оформлении первым заемщиком.
К примеру, первый преступник предоставлен кредит с процентной ставкой 7%, а при переоформлении ипотеки процентная ставка уже составляет 14%. Тем не менее, это совершенно не важно для заемщика: банк перенесет долг на нового клиента с процентной ставкой 7%.
Новый заемщик, при этом, принимает на себя и роль собственника жилья. Следовательно, заключают новое соглашение о купле-продаже между прежним заемщиком-продавцом и свежим заемщиком-покупателем.
Невозможно просто перекинуть долг на другого человека и не передать ему хотя бы часть имущества — оставить ипотеку на текущем заемщике. Право собственности по ипотеке всегда регистрируют на лице, чьи права обременены ипотекой.
Если планируется исключение предыдущего заемщика из кредитного договора, то необходимо переоформить собственность на нового заемщика. Таким образом, по крайней мере один из должников должен являться собственником, в то время как другие могут быть просто должниками-созаемщиками без владельческих прав.
Как перевести долг с одного заемщика на другого
Выполнить перевод задолженности возможно лишь при условии согласия банка, являющегося обладателем залога.
При применении данной практики, банк будет составлять и предлагать свою собственную систему расчетов.
Обычно исполнение финансовых обязательств осуществляется следующим образом:
- Когда новый заемщик заключает сделку, он обязуется погасить долг, который принадлежал предыдущему клиенту на момент совершения сделки.
- Клиент использует разницу между настоящей стоимостью недвижимости и суммой ипотечного долга в качестве первоначального взноса.
На пример, стоимость квартиры на момент сделки составляет 5 миллионов рублей. Сумма задолженности по ипотеке равна 2 миллионам рублей. Банк готов предоставить новому заемщику кредит в размере 2 миллионов рублей, оставшиеся 3 миллиона рублей новый заемщик выплачивает старому заемщику своими средствами в качестве первоначального взноса.
В случае обычной ипотеки, заемщик имеет возможность внести 15% от суммы займа, равной 750 000 ₽, непосредственно в банк, в то время как оставшиеся 4 250 000 ₽ могут быть сделаны в виде кредита. Однако, в этом случае применяется процентная ставка, которая действует в банке на день обращения. Если происходит перевод долга, то процентная ставка остается неизменной.
Обычно, при приобретении жилья в кредит, покупатель вносит начальный взнос, который составляет, например, 15% от стоимости. Оставшуюся сумму банк предоставляет в виде кредита. Однако, при переносе задолженности, начальный взнос может быть установлен выше стандартных 15%. Чем больше прежний клиент выплатил, тем больше средств придется внести новому клиенту из своего кармана.
В Тинькофф Журнале была опубликована статья, в которой я детально рассказывала о программе Сбербанка по переводу ипотечного долга.
Как еще можно перевести долг
Произведить рефинансирование возможно путем переноса задолженности на новый банк. Однако, вероятно, сразу не удастся стать заемщиком. Вначале необходимо осуществить рефинансирование в новом банке на текущих условиях, а затем согласовать изменение состава заемщиков с кредитором: одна сестра будет заменена другой. Позднее можно изменить режим собственности, например, переоформить квартиру на новую заемщицу с помощью договора купли-продажи.
Из моего опыта следует, что не все банки осуществляют замену заемщиков при проведении процедуры рефинансирования. Еще меньше банков готовы изменить режим собственности, переводя ипотеку с предыдущего заемщика на нового. Обычно такие изменения в отношении собственников недвижимости применяются в случае развода супругов. В этом случае одного из супругов можно исключить из ипотеки на основании документов, подтверждающих раздел имущества, таких как судебное решение или брачный договор.
Вероятно, ставка при рефинансировании будет отличаться от той, по которой вы первоначально взяли ипотеку. Возможно, вы брали ипотеку с процентной ставкой в размере 14%, но на рынке сейчас предлагаются условия с процентной ставкой от 9—10%.
У вас также есть возможность провести рефинансирование в банке, который предоставляет услуги по переносу ипотечной задолженности.
Произвести оформление нового договора возможно следующим образом: одна из сводных сестер решает выкупить квартиру у другой сводной сестры с помощью кредита. Таким образом, будет осуществлена стандартная сделка, в которой сводная сестра выступает в роли заемщика по ипотечному договору и становится владельцем квартиры. Вместе с тем, необходимо учесть различные особенности и тонкости данной сделки.
- Не все финансовые учреждения осуществляют операции с родственниками.
- Множество кредиторов, осуществляющих транзакции между членами семьи, настаивают на необходимости подтверждения оплаты первоначального взноса, в том числе с помощью размещения средств на банковском счете.
- Если вам требуется получить кредит на сумму 2 миллиона рублей, вам также необходимо будет предоставить оставшуюся часть стоимости в качестве первоначального взноса.
- Не все финансовые учреждения предоставляют возможность получить ипотечный кредит на заложенное жилье, хотя такое предложение присутствует у большинства банков.
- Вычтенная сумма на расходы по покупке недвижимости не будет доступна: данное право не применимо в случае сделок между членами семьи.
В одной из публикаций в Тинькофф Журнале я глубоко изучила особенности кредита между близкими родственниками.
Если вы решите взять новую ипотеку на имя другой сестры, то важно обсудить с ипотечным менеджером нюансы данной сделки: возможно ли заключение сделки между родственниками со стороны банка и каким образом нужно подтвердить оплату первоначального взноса.
Вам также необходимо будет достичь согласия с вашей сестрой относительно цены, по которой вы будете регистрировать квартиру.
Если стоимость на рынке составляет 5 миллионов рублей, а вы решаете взять кредит на сумму 2 миллиона рублей, то вам необходимо будет внести первоначальный взнос в размере 3 миллиона рублей. Чтобы подтвердить этот взнос перед банком, вам нужно будет передать его вашей сестре и предоставить банку соответствующие документы — выписку со счета или, в редких случаях, расписку.
Если вы решите приобрести квартиру, погасив задолженность в полном объеме, вам будет достаточно внести минимальный первоначальный взнос в размере 10-15% от стоимости квартиры. В случае, если сумма задолженности составляет 2 миллиона рублей, то цена квартиры по договору должна составить примерно 2 300 000 ₽, из которых 300 000 ₽ будут являться вашим первоначальным взносом.
Если квартира, которую продает сестра, была в ее собственности менее трех или пяти лет, она обязана будет также заплатить налог с дохода от продажи.